상가를 볼 때 가격과 자리만큼 중요한 것이 건축물대장에 적힌 용도입니다. 같은 1층 상가라도 용도에 따라 들어올 수 있는 업종이 달라지기 때문입니다. 동네 상가 대부분은 제1종 또는 제2종 근린생활시설입니다.
1종·2종 구분은 지금도 남아 있습니다. 다만 서로 바꿔 쓰는 것은 대부분 건축물대장 기재변경 신청 없이 됩니다(용도지역 제한과 바꾸려는 용도의 건축기준은 맞춰야 합니다) — 아래 「법이 바뀐 과정」과 2강 참고.
제1종 근린생활시설 — 주민 생활에 바로 필요한 가게
- 일용품 소매점 — 같은 건축물 안 바닥면적 합계 1,000㎡ 미만
- 휴게음식점·제과점(카페·빵집 등) — 300㎡ 미만
- 이용원·미용원·목욕장·세탁소
- 의원·치과의원·한의원, 산후조리원
- 탁구장·체육도장 — 500㎡ 미만
- 금융업소·사무소·부동산중개사무소 — 30㎡ 미만
- 동물병원·동물미용실 — 300㎡ 미만
- 지역자치센터·파출소·우체국 같은 공공업무시설 — 1,000㎡ 미만
제2종 근린생활시설 — 범위가 더 넓은 가게
- 일반음식점 — 면적과 상관없이 2종입니다
- 휴게음식점·제과점 중 300㎡ 이상
- 학원·교습소 — 500㎡ 미만
- 독서실, 기원
- 체력단련장(헬스장)·당구장·골프연습장·볼링장 — 500㎡ 미만
- PC방 같은 게임시설 — 500㎡ 미만
- 사무소·부동산중개사무소 중 30㎡ 이상 500㎡ 미만
- 노래연습장, 안마시술소
- 단란주점 — 150㎡ 미만
- 제조업소·수리점 — 500㎡ 미만이고 배출시설 허가·신고 대상이 아닌 것 등
- 사진관, 표구점, 장의사, 공연장·종교집회장(500㎡ 미만)
기준을 넘으면 다른 용도가 됩니다
- 소매점이 1,000㎡ 이상이면 판매시설
- 단란주점이 150㎡ 이상이면, 그리고 유흥주점은 면적과 상관없이 위락시설
- 제조업소가 기준을 넘으면 공장
「같은 건축물 안 합계」가 함정입니다
면적 기준은 내 가게만의 면적이 아니라, 같은 건물에서 같은 용도로 쓰는 바닥면적을 모두 더한 것입니다. 하나의 대지에 두 동이 있으면 같은 건축물로 봅니다.
- 예) 1층에 200㎡ 카페가 이미 있는 건물 2층에 150㎡ 카페를 내면, 합계가 350㎡라 휴게음식점이 2종 기준으로 넘어갈 수 있습니다
- 그래서 용도가 1종으로 되어 있는 호실에 카페를 내려다 막히는 일이 생깁니다
법이 바뀐 과정 — 「구분이 없어졌다」는 말이 나온 이유
1종·2종 구분 자체는 한 번도 없어진 적이 없습니다. 바뀐 것은 1종과 2종 사이에서 용도를 바꿀 때 건축물대장 기재변경을 신청해야 하느냐입니다(건축법 시행령 제14조 제4항).
| 시행 | 무엇이 바뀌었나 | 방향 |
|---|---|---|
| 2011. 6. 29. | 같은 종 안에서도 수퍼마켓·테니스장처럼 면적 기준이 있는 시설에서 면적 기준이 없는 시설 등으로 바꾸면 기재변경 신청 | 강화 |
| 2012. 12. 12. | 2종에서 1종의 수퍼마켓·휴게음식점·탁구장 등 면적 기준이 있는 시설로 바꾸면 기재변경 신청 | 강화 |
| 2014. 3. 24. | 근린생활시설 상호 간 용도변경은 기재변경 절차를 생략 · 세부 용도를 업종 나열에서 기능별 설명으로 바꿈 | 완화 |
| 2019. 10. 24. | 불특정 다수가 이용하고 화재 등 재난 피해 우려가 높은 용도로 바꾸면, 같은 시설군 안이라도 다시 기재변경 신청 | 강화 |
| 2021. 11. 2. | 생활숙박시설로 바꾸는 경우도 기재변경 신청 대상에 추가 | 강화 |
| 2024. 2. 17. | 2종에 주문배송시설(500㎡ 미만)을 새로 넣고, 그쪽으로 바꾸면 기재변경 신청 | 강화 |
2014년 완화 때문에 현장에서 「1종 2종 구분이 없어졌다」는 말이 퍼졌습니다. 그런데 2019년부터 예외가 다시 생겨, 지금은 아래 업종으로 바꿀 때 기재변경을 신청해야 합니다(2강).
- 목욕장, 의원·치과의원·한의원 같은 진료시설
- 공연장, PC방 같은 게임시설, 학원·교습소, 골프연습장·놀이형시설
- 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 주문배송시설
정리하면 — 구분은 그대로, 바꿔 쓰기는 대부분 신청 없이 가능, 위 업종으로 바꿀 때만 신청입니다. 신청이 필요 없어도 용도지역 제한과 바꾸려는 용도의 건축기준(주차·피난 등)은 맞춰야 합니다(건축법 제19조 제1항). 또 기재변경 신청 대상이 아니어도 영업신고 창구에서 대장 용도를 먼저 맞추라고 하는 경우가 있어, 구청에 먼저 확인하는 것이 좋습니다(일반적으로). 면적 기준(카페 300㎡, 학원 500㎡ 등)은 이 연혁과 상관없이 지금도 1종·2종을 가르는 기준입니다.
왜 중요한가
- 음식점·학원·노래연습장 같은 업종은 영업신고나 등록을 할 때 건축물 용도가 그 업종에 맞는지 보는 것이 일반적입니다. 용도가 맞지 않으면 용도변경을 먼저 해야 합니다(2강)
- 상가를 사거나 빌리기 전에 건축물대장 → 그 호실의 용도를 먼저 확인하고, 하려는 업종이 들어갈 수 있는지 맞춰 봅니다
- 분양 상가는 용도 말고도 업종 지정 같은 약정이 붙기도 합니다(11강)
근거 · 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류) 제3호 · 제4호 · 제16호 · 제17호
2026.10.03 · 울산부동산리더