상가 살 때 세금 — 취득세와 부가가치세

상가는 주택과 세금 구조가 다릅니다. 주택은 취득세가 가격에 따라 1~3%(1주택 기준 · 다주택·법인은 중과)인데, 상가는 가격과 상관없이 같은 세율이고 부가가치세가 따로 붙습니다.

취득세 — 합쳐서 4.6%

상가(농지가 아닌 부동산)를 사면 세 가지를 냅니다.

• 예) 3억원 상가 → 3억 × 4.6% = 1,380만원
• 주택은 6억원 이하면 1%로 시작하지만, 상가는 1억이든 10억이든 4.6% 입니다

유흥주점 건물은 중과됩니다

고급오락장(유흥주점영업장 등 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 건물과 그 부속토지)을 사면 표준세율에 중과기준세율(2%)의 4배인 8%를 더해 취득세가 무거워집니다(제13조 제5항 제4호). 취득일부터 60일 안에 다른 용도로 쓰거나 용도변경 공사를 시작하면 중과에서 빠집니다.

임차인이 유흥주점을 하고 있는 상가를 살 때 특히 확인해야 합니다.

부가가치세 — 건물분에만

• 토지는 부가가치세가 면제입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호)
• 건물분에는 10% 가 붙는 것이 원칙입니다 — 파는 사람이 일반과세자로 임대사업을 하던 상가라면 세금계산서를 발행합니다
• 그래서 계약서에 토지 가격과 건물 가격을 나눠 적고, 건물분 부가세가 「별도」인지 「포함」인지를 분명히 적어야 합니다. 이걸 빠뜨려 잔금 때 다투는 일이 많습니다(일반적으로)
• 단, 나눠 적은 금액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 세무서가 안분한 금액으로 다시 계산합니다(부가가치세법 제29조 제9항). 건물 값을 일부러 낮게 적어 부가세를 줄이는 것은 통하지 않습니다

부가세는 돌려받을 수 있나

• 사는 사람이 일반과세자로 사업자등록을 하고 그 상가를 임대 등 과세사업에 쓰면, 낸 부가세를 매입세액으로 공제(환급) 받을 수 있습니다(제38조). 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액은 원칙적으로 공제되지 않으니(제39조), 잔금 전에 등록부터 합니다
• 사업자등록 시기, 간이과세자·면세사업자 여부에 따라 결과가 달라지므로 계약 전에 세무서나 세무사에 확인합니다
• 파는 사람이 하던 임대사업을 사는 사람이 그대로 이어 가는 경우에는 포괄양수도로 부가세 없이 넘기기도 합니다(8강)

정리

• 상가 매수 예산은 매매가 + 4.6% + 건물분 부가세(돌려받기 전까지 필요한 돈) 로 잡습니다
• 계약서에 토지·건물 가액 구분과 부가세 별도/포함을 꼭 적습니다
• 유흥주점이 있는 건물은 중과 여부를 먼저 봅니다

근거 · 지방세법 제6조 · 제11조 제1항 · 제13조 제5항 · 제151조 제1항 · 농어촌특별세법 제5조 제1항 · 부가가치세법 제26조 제1항 제14호 · 제38조