건축물대장 읽기 — 위반건축물과 용도변경

상가를 사거나 빌리기 전에 꼭 떼어 보는 서류가 건축물대장입니다. 정부24에서 누구나 뗄 수 있습니다. 여기서 볼 것은 크게 두 가지 — 용도와 위반 표시입니다.

건축물대장에서 볼 것

• 호실별 용도 — 1종·2종 근린생활시설인지, 판매시설·업무시설인지(1강)
• 전용면적 — 같은 용도의 면적 합계 기준을 따질 때 씁니다
• 사용승인일 — 매물 광고에도 꼭 적어야 하는 항목입니다
• 주차대수
• 위반건축물 표시 — 대장 맨 위에 「위반건축물」이라고 찍혀 있는지

위반건축물이면 무엇이 문제인가

허가 없이 증축했거나(가건물·불법 확장), 용도를 맘대로 바꿔 쓰면 구청이 시정명령을 내리고 건축물대장에 위반 내용을 적습니다(건축법 제79조).

• 이행강제금 — 시정명령을 이행하지 않으면 이행할 때까지 반복해서 부과됩니다. 횟수는 1년에 2회 이내에서 조례로 정합니다(제80조). 영리 목적 위반은 조례로 최대 100%까지 가중됩니다
• 시정명령과 이행강제금의 대상인 「건축주등」에는 소유자와 점유자가 들어갑니다 — 이미 부과된 것이 그대로 옮겨 가는 것은 아니지만, 위반이 남아 있으면 새 주인에게 다시 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있습니다(일반적으로)
• 영업 허가가 막힐 수 있습니다 — 구청은 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 다른 법에 따른 영업 허가·등록을 하지 않도록 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다(제79조 제2항·제3항)
• 이행하면 새 이행강제금은 멈추지만, 이미 부과된 것은 내야 합니다
• 매물 광고에는 반드시 「위반건축물」이라고 표시해야 합니다(중개대상물 표시·광고 명시사항 세부기준)

상가를 사기 전에는 위반 내용이 무엇인지(면적·위치), 철거하면 해결되는지, 그동안 이행강제금이 얼마나 부과됐는지 확인합니다.

용도변경 — 허가·신고·기재변경

건축법은 건물 용도를 9개 시설군으로 묶어, 번호가 작을수록 「위」로 봅니다(제19조 제4항).

• 위 시설군으로 바꾸면 허가 — 예) 근린생활시설(7) → 판매시설(5)
• 아래 시설군으로 바꾸면 신고 — 예) 근린생활시설(7) → 업무시설(8)
• 같은 시설군 안이면 건축물대장 기재변경 신청
• 허가·신고 대상이고 바꾸는 면적이 100㎡ 이상이면 사용승인도 받아야 합니다. 다만 500㎡ 미만이고 대수선 공사가 없으면 빠집니다

1종 ↔ 2종 근린생활시설은 대부분 신청도 필요 없습니다

같은 근린생활시설군 안에서 1종과 2종을 서로 바꾸는 것은, 용도지역 제한에 맞는 범위라면 건축물대장 기재변경 신청 없이 할 수 있습니다(시행령 제14조 제4항). 같은 1종 안, 같은 2종 안에서 바꿀 때도 같습니다. 다만 신청만 빠질 뿐 바꾸려는 용도의 건축기준(주차·피난 등) 은 맞춰야 합니다(건축법 제19조 제1항).

다만 아래 용도로 바꾸는 경우는 예외라 — 같은 종 안이라도 — 기재변경을 신청해야 합니다.

• 목욕장, 의원·치과의원·한의원 같은 진료시설
• 공연장, 게임시설(PC방 등), 학원·교습소, 골프연습장·놀이형시설
• 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 주문배송시설

정리

• 계약 전 건축물대장 한 장으로 용도 · 위반 여부 · 사용승인일을 먼저 봅니다
• 하려는 업종이 지금 용도와 다르면, 용도변경이 허가인지 신고인지 기재변경인지, 비용과 기간이 얼마나 드는지 먼저 따져 봅니다
• 위반건축물은 위반이 그대로 남아 있으면 새 주인에게 다시 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있고, 영업 허가가 막힐 수 있다는 점을 기억합니다

근거 · 건축법 제19조 · 제79조 · 제80조 · 건축법 시행령 제14조 제4항·제5항 · 별표 1 · 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준(국토교통부고시 제2024-748호) 제6조 제4호