상가 경매·공매는 시세보다 싸게 살 기회지만, 권리관계를 잘못 읽으면 보증금이나 밀린 돈을 떠안게 됩니다. 상가에서 특히 볼 것을 정리합니다.
1. 임차인이 대항력이 있나
상가 임차인은 가게를 넘겨받고(인도) 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).
- 경매에서는 이 대항력이 소멸하는 권리(일반적으로 가장 먼저 설정된 근저당·압류 등 — 「말소기준권리」)보다 앞서는지가 핵심입니다
- 앞서면 낙찰자가 임대인 자리를 이어받아 보증금을 돌려줘야 할 수 있습니다(제3조 제2항)
- 뒤라면 일반적으로 낙찰로 임대차가 끝나고, 임차인은 배당 순위에 따라 받을 수 있는 만큼만 받습니다. 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수는 없습니다(일반적으로)
매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인의 사업자등록일·확정일자·보증금을 확인합니다.
2. 임차인이 배당을 받나
- 확정일자까지 받은 임차인은 경매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금을 받습니다(제5조 제2항). 단, 가게를 비워 줘야 받을 수 있습니다(제5조 제3항)
- 이 보호는 환산보증금이 기준 이하인 임차인만 받습니다(3강 · 울산 구 5억 4천만원 / 울주군 3억 7천만원)
- 소액 임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 일정액을 가장 먼저 받습니다(제14조)
| 지역 | 소액 임차인(환산보증금) | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 울산 4개 구 | 3,800만원 이하 | 1,300만원까지 |
| 울산 울주군 | 3,000만원 이하 | 1,000만원까지 |
- 이 금액은 등기부상 가장 먼저 설정된 근저당 등 담보물권의 설정일을 기준으로 정합니다. 2014년 1월 1일 전에 설정됐다면 그 전 금액(구 3,000만원 이하 / 900만원 · 울주군 2,500만원 이하 / 750만원)이 적용됩니다(시행령 부칙 · 3강·10강 연도별 표)
- 먼저 받는 돈은 건물 가액(임대인 소유 대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(2013년까지는 3분의 1)
- 확정일자 임차인도 소액 임차인도 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하는 것이 일반적입니다
3. 밀린 관리비
전 주인이 밀린 관리비 가운데 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계합니다(집합건물법 제18조 · 대법원 2001다8677 전원합의체 — 12강). 입찰 전에 관리사무소에 체납 금액을 물어보고 입찰가에서 빼고 계산합니다.
4. 유치권 (일반적으로)
공사업자가 「공사대금을 못 받았다」며 유치권을 신고한 상가가 있습니다. 진짜 유치권이면 낙찰자가 그 돈을 갚아야 건물을 받을 수 있어 위험합니다. 신고 내용, 점유를 실제로 하고 있는지, 경매 기록에 어떻게 적혀 있는지 꼼꼼히 봅니다.
5. 부가가치세는 붙지 않습니다
법원 경매와 국세징수법에 따른 공매(캠코 압류재산 공매 등)는 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가세가 붙지 않습니다(부가가치세법 시행령 제18조 제3항). 다만 신탁회사가 하는 신탁재산 공매는 이 조항에 들어 있지 않아 부가세가 붙을 수 있으니 공고문을 확인합니다(확인 필요). 취득세 등 4.6%(7강)는 그대로 냅니다.
6. 그 밖에
- 건축물대장 — 위반건축물이고 위반이 그대로면 낙찰자에게 다시 시정명령과 이행강제금이 부과될 수 있습니다(2강)
- 용도 — 하려는 업종이 들어갈 수 있는지(1강)
- 명도 — 임차인이나 점유자를 내보내는 데 드는 시간과 비용(일반적으로 협의 → 인도명령)
- 현장 — 실제 영업 중인지, 공실이면 얼마나 오래 비었는지(12강)
근거 · 상가건물 임대차보호법 제3조 · 제5조 · 제14조 · 같은 법 시행령 제2조 · 제6조 · 제7조 · 부가가치세법 시행령 제18조 제3항 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 · 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결