수익률 계산 — 보증금과 대출을 넣어서

분양 광고나 매물 안내에 「수익률 7%」라고 적혀 있어도, 무엇을 넣고 뺐는지에 따라 같은 상가가 4%도 되고 9%도 됩니다. 직접 계산하는 법을 정리합니다.

가장 기본 — 보증금을 뺀 수익률

연 수익률 = (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금)

보증금은 언젠가 돌려줄 돈이지만, 사는 시점에는 그만큼 내 돈이 덜 들어가므로 빼고 계산합니다.

• 예) 매매가 3억 · 보증금 3,000만 · 월세 150만
• 연 월세 1,800만 ÷ (3억 − 3,000만) = 1,800만 ÷ 2억 7,000만 = 약 6.7%

세금과 비용을 넣으면

실제로 들어가는 돈에는 취득세 등 4.6%(7강)와 중개보수·법무비 같은 비용이 더해집니다.

• 위 예에서 취득세 등 1,380만 + 기타 비용 300만(가상)을 더하면
• 1,800만 ÷ (2억 7,000만 + 1,680만) = 1,800만 ÷ 2억 8,680만 = 약 6.3%

광고 수익률은 보통 이 비용을 빼고 계산한 숫자입니다(일반적으로).

대출을 넣으면 — 내 돈 기준 수익률

내 돈 수익률 = (연 월세 − 연 이자) ÷ (매매가 − 보증금 − 대출 + 비용)

• 위 예에서 1억 5,000만원을 연 5%(가상)로 빌리면 연 이자 750만원
• (1,800만 − 750만) ÷ (2억 8,680만 − 1억 5,000만) = 1,050만 ÷ 1억 3,680만 = 약 7.7%

대출 금리가 월세 수익률보다 낮으면 내 돈 수익률이 올라가고, 금리가 오르면 반대로 빠르게 떨어집니다.

• 같은 대출이 연 7%라면 연 이자 1,050만 → (1,800만 − 1,050만) ÷ 1억 3,680만 = 약 5.5%

계산에서 자주 빠뜨리는 것

• 공실 기간 — 임차인이 나가고 새 임차인이 들어오기까지 몇 달 월세가 없으면 그 해 수익률이 크게 내려갑니다. 공실 동안의 관리비는 주인이 냅니다(12강)
• 부가가치세 — 월세에 붙는 부가세는 임대인이 받아 신고·납부하는 돈이라 수익이 아닙니다. 일반과세자인 임대인은 보증금에도 간주임대료로 부가세를 계산합니다(부가가치세법 제29조 제10항 · 계산은 세무사 확인)
• 월세를 올릴 수 있는 폭 — 법이 전부 적용되는 계약은 지금 임차인이 계약을 이어 가는 동안 1년에 5%까지(6강). 지금 월세가 시세보다 낮아도 한 번에 맞추기 어렵습니다
• 임대료 보장(선임대) — 분양 때 「몇 년 월세 보장」은 기간이 끝나면 실제 시세로 돌아갑니다(11강)
• 보유 세금 — 재산세, 그리고 임대소득에 대한 종합소득세

정리

수익률을 볼 때는 ① 보증금을 뺐는지 ② 세금·비용을 넣었는지 ③ 대출 이자를 넣었는지 세 가지를 먼저 확인합니다. 같은 상가끼리 비교할 때도 같은 기준으로 다시 계산해서 봅니다.

근거 · 계산 방법 설명(조문 아님) · 7강(취득세 등 4.6%) · 6강(증액 5% 한도)