월세는 상가 임대차에서 가장 자주 부딪치는 부분입니다. 법은 올리는 쪽에 한도를 두고, 내리는 쪽에도 청구할 길을 열어 두었습니다.
올릴 때 — 5% 한도와 1년
- 월세·보증금을 올려 달라고 할 때 지금 금액의 5%를 넘지 못합니다(시행령 제4조). 한도는 2002년 12% → 2008년 8월 21일 9% → 2018년 1월 26일 5% 로 내려왔고, 개정 때마다 이미 이어지던 계약에도 적용됐습니다(3강 연표)
- 계약하거나 월세를 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 하지 못합니다(제11조 제2항 「임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내」)
- 계약을 갱신할 때도 같은 범위 안에서만 올릴 수 있습니다(제10조 제3항)
- 이 5% 한도는 환산보증금이 기준 이하인 계약에 적용됩니다(3강). 기준을 넘는 계약은 갱신 때 세금·주변 시세·경제사정 등을 따져 증감을 청구할 수 있고, 5% 한도는 없습니다(제10조의2)
깎아 달라고 할 때 — 감액 청구
- 세금·공과금 같은 부담이 줄거나, 제1급감염병 등으로 경제사정이 크게 바뀌어 월세가 맞지 않게 되면 임차인도 감액을 청구할 수 있습니다(제11조 제1항)
- 감염병 때문에 깎았던 월세를 나중에 다시 올릴 때는, 깎기 전 금액에 이를 때까지는 5% 한도가 적용되지 않습니다(제11조 제3항)
보증금을 월세로 돌릴 때
보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우, 바뀌는 금액에 아래 둘 중 낮은 비율을 곱한 금액까지만 월세로 받을 수 있습니다(제12조 · 시행령 제5조).
- 연 12%
- 한국은행 기준금리 × 4.5
예) 기준금리가 연 2.5%라면 2.5% × 4.5 = 11.25% 가 12%보다 낮으므로 11.25%가 상한입니다. 보증금 2,000만원을 월세로 돌리면 2,000만 × 11.25% ÷ 12 = 월 18만 7,500원까지입니다. (기준금리는 바뀌므로 계산할 때의 금리로 다시 셉니다)
이 전환 제한도 5% 한도처럼 환산보증금이 기준 이하인 계약에만 적용됩니다(제12조는 기준을 넘는 계약에 적용되는 조문 목록 — 제2조 제3항 — 에 없습니다 · 3강).
계약서에 다르게 적었다면
이 법보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(제15조). 「갱신 요구 안 함」처럼 법이 정한 보호를 빼앗는 특약은 효력이 없습니다. 다만 「매년 월세 10% 인상」처럼 인상 폭을 미리 합의해 둔 특약에 5% 한도가 그대로 걸리는지는 다툼이 있을 수 있습니다(확인 필요).
상가를 사는 분이라면
수익률을 계산할 때 앞으로 올릴 수 있는 폭도 같이 봅니다. 법이 전부 적용되는 계약은 1년에 5%까지라, 지금 월세가 시세보다 많이 낮다면, 지금 임차인이 계약을 이어 가는 동안(갱신요구 최대 10년)은 시세에 맞추는 데 몇 년이 걸릴 수 있습니다. 새 임차인과 새로 계약할 때는 이 한도가 걸리지 않습니다(9강).
근거 · 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 · 제10조의2 · 제11조 · 제12조 · 제15조 · 같은 법 시행령 제4조 · 제5조