상가건물 임대차보호법은 어디까지 적용되나 — 환산보증금

상가를 빌리거나 빌려줄 때 가장 먼저 따져야 할 것은 이 계약에 상가건물 임대차보호법이 전부 적용되는지, 일부만 적용되는지입니다. 그 경계를 정하는 숫자가 환산보증금입니다.

환산보증금 계산법

• 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100
• 예) 보증금 3,000만원 · 월세 200만원 → 3,000만 + 2억 = 2억 3,000만원
• 부가가치세는 넣지 않고 계약서의 월세 금액으로 계산하는 것이 일반적입니다(확인 필요 — 계약서에 「부가세 별도」인지 「포함」인지 먼저 봅니다).

울산은 구와 군이 다릅니다

시행령은 지역마다 기준 금액을 다르게 정해 두었습니다. 광역시는 5억 4천만원인데, 괄호 안에 「군지역은 제외」라고 적혀 있습니다.

같은 조건의 가게라도 삼산동이면 법이 전부 적용되고, 언양읍이면 일부만 적용되는 일이 생깁니다.

• 예) 보증금 1억 · 월세 350만원 → 환산보증금 4억 5,000만원
• 남구라면 5억 4천만원 이하라 전부 적용
• 울주군이라면 3억 7천만원을 넘어 일부만 적용

위 금액은 지금(2019년 4월 2일부터) 맺거나 갱신한 계약의 기준입니다. 오래된 계약은 아래처럼 기준이 다릅니다.

언제 계약했느냐에 따라 기준이 다릅니다

환산보증금 기준은 지금까지 여섯 번 정해졌습니다. 2014년 이후 개정 부칙은 모두 「시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용한다」고 정했고, 2008년·2010년 개정 부칙은 「시행 당시 존속 중인 계약은 종전 규정에 따른다」고 정했습니다. 그래서 계약(또는 갱신)한 날이 속한 기간의 기준으로 봅니다.

(울산 4개 구는 시행령의 「광역시(군지역 제외)」, 울주군은 「그 밖의 지역」 금액입니다)

★ 2013년 8월 12일 이전 계약은 기준을 넘으면 이 법이 전혀 적용되지 않았습니다. 기준을 넘는 계약에도 일부 조항이 적용되기 시작한 것은 2013년 8월 13일(갱신요구권 등)과 2015년 5월 13일(대항력·권리금)부터입니다 — 아래 연표.

• 예) 2013년에 남구 상가를 보증금 5,000만 · 월세 150만원(환산 2억원)에 계약했다면 그때 기준 1억 8천만원을 넘습니다. 2013년 8월 12일까지 맺었다면 이 법이 아예 적용되지 않았고(민법만 적용), 8월 13일 이후 맺었다면 갱신요구권 등 일부만 적용됐습니다
• 같은 계약을 2019년 4월 2일 이후에 갱신했다면 그때부터는 5억 4천만원 기준으로 전부 적용됩니다
• 그래서 오래된 임차인이 있는 상가는 처음 계약일과 마지막 갱신일을 같이 확인합니다(4강)

법이 지켜 주는 내용도 해마다 늘었습니다

환산보증금 기준만 바뀐 것이 아니라 법이 주는 보호 자체도 개정 때마다 달라졌습니다. 개정마다 「언제 맺은 계약부터 적용하는지」가 부칙에 따로 적혀 있어, 오래된 계약은 이것도 같이 봐야 합니다.

• 예) 2016년에 처음 계약한 임차인 — 처음엔 갱신요구 5년이었지만, 2018년 10월 16일 뒤에 갱신했다면 부칙 문언상 10년 규정의 대상이 됩니다. 실제로는 갱신 경위에 따라 다툼이 있을 수 있어 계약서와 갱신 날짜를 모두 확인합니다
• 예) 2014년에 계약하고 아직 이어지는 계약 — (환산보증금 기준 이하 계약이라면) 월세 증액 한도는 지금 5%(2018년 개정이 존속 중인 계약에도 적용)
• 권리금 보호는 2015년 5월 13일 당시 이어지던 계약부터 적용됐습니다 — 그 전에 끝난 계약에는 없습니다

소액 임차인 기준도 바뀌었습니다

최우선변제(아래)를 받는 소액 임차인 기준은 계약일이 아니라, 2014년 개정 부칙에 따라 그 건물에 담보물권(근저당 등)이 언제 설정됐는지로 갈립니다 — 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용합니다. 2010년 개정 부칙도 시행 전 담보물권 취득자에게는 종전 기준을 적용했습니다(울산 소액 금액은 2010년에 바뀌지 않았습니다).

경매에서는 가장 먼저 설정된 근저당 날짜를 보고 어느 기준인지 정하는 것이 일반적입니다. 먼저 받는 돈의 한도도 담보물권이 2013년까지 설정됐으면 건물 가액(임대인 소유 대지 포함)의 3분의 1, 2014년부터 설정됐으면 2분의 1입니다.

기준을 넘어도 적용되는 것

환산보증금이 기준을 넘어도 아래는 그대로 적용됩니다(법 제2조 제3항).

• 대항력 — 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터, 건물주가 바뀌어도 새 건물주에게 계약을 주장할 수 있습니다(제3조)
• 계약갱신요구권 — 전체 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다(제10조 제1항~제3항 · 4강)
• 권리금 회수 기회 보호(제10조의3~제10조의7 · 5강)
• 3기 월세 연체 시 건물주의 해지권(제10조의8)
• 기준을 넘는 계약의 갱신 때 월세·보증금 증감 청구(제10조의2)
• 집합제한으로 폐업한 경우 임차인의 해지권(제11조의2)

기준 이하일 때만 받는 보호

• 확정일자 우선변제 — 대항요건(가게 인도 + 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받으면 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다(제5조 제2항). 확정일자는 관할 세무서에서 받습니다
• 최소 1년 보장 — 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정했으면 1년으로 봅니다. 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다(제9조)
• 묵시적 갱신 — 건물주가 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 연장됩니다(제10조 제4항). 기준을 넘는 계약은 이 조항 대신 민법의 묵시의 갱신(제639조)을 따릅니다
• 증액 5% 한도 — 같은 임차인과 계약을 이어 가는 동안 월세·보증금을 올려도 5%를 넘지 못합니다(제11조 · 6강). 기준을 넘는 계약은 한도 없이 주변 시세 등을 따져 증감을 청구합니다(제10조의2)

소액 임차인 최우선변제

보증금이 아주 작은 임차인은 경매에서 다른 담보권자보다도 먼저 일정액을 받습니다(제14조). 단, 경매신청 등기 전에 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청해 두어야 합니다.

먼저 받는 돈은 건물 가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

정리

• 계약 전에 보증금 + 월세 × 100 을 먼저 계산하고, 구인지 군인지 봅니다
• 기준을 넘는 계약이라면 확정일자 우선변제와 5% 한도가 없다는 점을 알고 계약서 특약으로 보완합니다(14강)

근거 · 상가건물 임대차보호법 제2조 · 제3조 · 제5조 · 제9조 · 제10조 · 제10조의2 · 제10조의8 · 제11조 · 제14조 · 같은 법 시행령 제2조 · 제6조 · 제7조