권리금은 가게 시설·비품, 단골, 영업 노하우, 자리가 좋아서 생기는 이점 같은 것을 넘기는 대가로 보통 새로 들어올 임차인이 지금 임차인에게 주는 돈입니다(법 정의상 건물주에게 주는 것도 권리금에 들어갑니다). 보증금·월세와는 별개입니다(제10조의3).
건물주에게 받는 돈이 아니라서 법은 「권리금을 돌려받을 권리」가 아니라 「새 임차인에게서 권리금을 받을 기회」를 건물주가 방해하지 못하게 하는 방식으로 보호합니다.
언제부터 언제까지
- 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 계약이 끝날 때까지
- 보호는 원칙적으로 임차인이 새 임차인을 주선했을 때 받습니다 — 임차인이 먼저 움직여야 하는 권리입니다
- 다만 건물주가 정당한 사유 없이 「누구를 데려와도 계약하지 않겠다」고 확정적으로 밝혔다면, 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 — 건물주가 직접 쓰겠다고 밝힌 사건)
- 환산보증금이 기준을 넘는 계약도 보호됩니다(3강)
건물주가 하면 안 되는 일 (제10조의4 제1항)
1. 임차인이 데려온 새 임차인에게 건물주가 권리금을 요구하거나 받는 것
2. 새 임차인이 지금 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 것
3. 세금·공과금·주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금·월세를 요구하는 것
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 새 임차인과 계약을 거절하는 것
단, 4강의 갱신 거절 사유(3기 연체, 재건축 등)가 있는 경우에는 이 보호를 받지 못합니다.
건물주가 거절해도 되는 「정당한 사유」 (제2항)
1. 새 임차인이 보증금·월세를 낼 능력이 없는 경우
2. 새 임차인이 의무를 어길 우려가 있는 등 임대차를 유지하기 어려운 경우
3. 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우
4. 건물주가 고른 새 임차인이 지금 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우
법원은 이렇게 봤습니다
- 갱신요구권이 끝나도 권리금 기회는 보호됩니다 — 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결. 당시 법은 갱신요구 기간이 5년이었는데, 전체 기간 5년이 지나 갱신을 요구할 수 없는 임차인이라도 건물주는 권리금 회수 기회 보호의무를 진다고 했습니다. 지금은 갱신요구 기간이 10년으로 늘었습니다.
- 「1년 6개월 비워 두겠다」는 처음부터 그 이유를 대야 합니다 — 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결. 건물주가 계약이 끝날 때 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 쓰지 않아야 정당한 사유가 됩니다. 다른 이유로 거절해 놓고 나중에 우연히 비워 두었다는 것만으로는 안 됩니다.
방해를 받았다면
- 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다
- 배상액은 ① 새 임차인이 주기로 한 권리금 ② 계약이 끝날 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다
- 계약이 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다
보호받지 못하는 곳 (제10조의5)
- 대규모점포·준대규모점포(대형마트·쇼핑몰 등)의 일부 — 단, 전통시장은 보호됩니다
- 국유재산·공유재산인 상가
실무에서
- 권리금 계약은 국토교통부 표준권리금계약서를 쓰면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다(제10조의6)
- 새 임차인을 주선할 때는 누구를 언제 소개했는지를 문자 등으로 남겨 둡니다(일반적으로)
- 상가를 사는 분은 지금 임차인이 권리금을 내고 들어왔는지, 계약 만료가 언제인지 같이 봅니다
10년 차 임차인이 조심할 것
법이 지켜 주는 것은 「권리금을 받을 기회」 이지 권리금 자체가 아닙니다. 그래서 10년을 다 채운 임차인에게 빈틈이 생깁니다.
10년 만료 후 건물주가 「1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다」는 이유로 새 임차인을 거절하고, 실제로 그렇게 사용하지 않는다면 권리금 회수 기회를 보호받지 못할 수 있습니다
- 10년이 다 차면 갱신요구권이 없어, 건물주가 만료 6개월~1개월 전에 갱신 거절을 알리면 기간이 끝날 때 나가야 합니다
- 이때 건물주가 계약 끝날 때 그 이유를 분명히 대고 새 임차인과의 계약을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 세를 놓지 않고 직접 영업도 하지 않으면 → 정당한 사유가 되어 권리금 손해배상을 청구하기 어려워집니다
- 말만 하면 끝나는 것은 아닙니다. 대법원은 ① 계약 끝날 때 그 사유를 들어 거절하고 ② 실제로 1년 6개월 동안 영리목적으로 쓰지 않아야 한다고 봤습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 둘 중 하나라도 어기면 정당한 사유가 되지 않습니다
- 권리금이 1억원인 가게라면 그 1억원이 그대로 사라질 수 있습니다
이 사유는 10년 차에만 적용되는 것이 아닙니다
- 「1년 6개월 비영리 사용」은 권리금 회수 기회 보호(제10조의4)에 들어 있는 일반 규정이라, 계약 기간이 몇 년째든 적용될 수 있습니다
- 다만 갱신요구 기간 안이라면 사정이 다릅니다. 「비워 두겠다」는 갱신을 거절할 수 있는 사유(4강의 8가지)에 없으므로, 건물주가 새 임차인을 거절하더라도 임차인은 갱신해서 계속 장사할 수 있습니다
- 10년이 지나면 갱신요구권까지 없어져, 건물주가 갱신 거절을 알리면 나가야 하는데 권리금도 막히는 상황이 되어 현실적으로 훨씬 불리합니다. 그래서 10년 차에 특히 조심해야 합니다
미리 막는 법
1. 10년이 차기 전에 넘길 계획을 세웁니다 — 갱신요구권이 남아 있을 때가 협상력이 가장 큽니다. 권리금을 회수하려면 10년이 다 차기 전 계약 만료 때(만료 6개월 전부터) 새 임차인을 주선하는 것이 안전합니다(일반적으로)
2. 처음 계약할 때 특약을 넣습니다 — 법은 임차인에게 불리한 특약만 무효로 합니다(제15조). 「권리금을 보장한다」처럼 막연히 쓰기보다, 건물주가 하지 않기로 한 행동 → 위반 → 손해배상이 드러나게 씁니다. 예)
[권리금 회수기회 보호 특약] 임대인은 임대차 종료 시 임차인이 권리금 회수를 목적으로 신규임차인을 주선하는 경우, 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 제3호의 「1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우」를 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하지 아니한다. 임대인이 본 특약을 위반하여 임차인의 권리금 회수기회를 상실하게 한 경우에는 그로 인하여 임차인에게 발생한 손해를 배상한다. 다만 신규임차인의 지급능력 부족 등 관계 법령상 다른 정당한 거절 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
이런 특약을 대법원이 같은 문구로 판단한 판례는 찾지 못했습니다. 그래서 「넣으면 100% 받는다」가 아니라 특약 위반에 따른 계약상 책임을 물을 근거가 생긴다고 보는 것이 맞고, 고액 권리금이 걸린 계약이라면 계약 전에 변호사 검토를 받는 것이 안전합니다(확인 필요)
3. 끝날 때 증거를 남깁니다 — 새 임차인을 누구를 언제 주선했는지, 건물주가 어떤 이유로 거절했는지를 문자·내용증명으로 남깁니다
4. 나간 뒤에도 지켜봅니다 — 1년 6개월 안에 건물주가 세를 놓거나 직접 영업하면 정당한 사유가 깨집니다. 그때는 권리금 손해배상을 청구할 수 있고, 계약이 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다
권리금을 주고 들어가는 쪽이라면
- 건물주와 새 임대차계약을 직접 맺으면 갱신요구 10년이 새 계약부터 다시 시작됩니다. 앞 임차인이 몇 년 장사했는지와 상관없습니다
- 다만 앞 임차인의 계약을 명의만 넘겨받는 방식(임차권 양수)이면 앞 기간이 합산될 여지가 있고(확인 필요), 앞 임차인에게서 다시 빌리는 방식(전대차)이면 원래 임차인의 갱신요구 기간 안에서만 갱신을 요구할 수 있습니다(제13조 제2항)
- 그래서 권리금을 줄 때 건물주와 새 계약서를 쓰는지부터 확인합니다
근거 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 · 제10조의3 · 제10조의4 · 제10조의5 · 제10조의6 · 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 · 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결