상가 대출 — 주택과 무엇이 다른가

상가를 대출 끼고 사는 경우가 많습니다. 상가 대출은 주택담보대출과 보는 기준이 다르고, 한도가 은행마다 크게 다릅니다. 숫자는 은행과 상품, 그때의 규제에 따라 바뀌므로 여기서는 무엇을 보는지만 정리합니다.

주택 대출과 다른 점 (일반적으로)

• 담보가치를 보수적으로 봅니다 — 상가는 주택보다 시세가 들쭉날쭉해 감정가 대비 한도가 낮게 나오는 경우가 많습니다
• 임대 수익을 봅니다 — 임대용 상가라면 「월세로 이자를 감당할 수 있는지」를 따지는 기준(임대업이자상환비율, RTI)을 적용하는 것이 일반적입니다. 연 임대소득이 연 이자의 몇 배인지를 봅니다
• 사업자 대출로 받는 경우가 많습니다 — 임대사업자 또는 자기 가게를 하는 개인사업자로 받는 경우, 사업자등록과 소득 서류가 필요합니다

임차인 보증금이 한도를 줄입니다

경매가 되면 임차인 가운데 최우선변제를 받는 소액 임차인은 은행보다 먼저 일정액을 받습니다(3강). 그래서 은행은 그만큼을 한도에서 미리 빼고 계산하는 것이 일반적입니다.

호실이 여러 개인 건물이면 이 금액이 호실 수만큼 빠질 수 있어, 생각보다 한도가 적게 나옵니다.

소액 임차인 기준은 근저당을 언제 잡았느냐로 갈립니다

위 표는 지금(2014년 1월 1일 이후) 설정한 근저당의 기준입니다. 2010년·2014년 개정 부칙은 「개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준」을 적용하게 했습니다(2010년 · 2014년 개정 부칙). 그래서 같은 건물이라도 근저당 설정일에 따라 은행이 빼는 금액이 다릅니다.

(울산 4개 구는 시행령의 「광역시(군지역 제외)」, 울주군은 「그 밖의 지역」 금액입니다. 2002년부터 2013년까지 2008년·2010년 개정이 있었지만 울산에 해당하는 금액은 바뀌지 않았습니다)

• 예) 2012년에 잡힌 근저당이 1순위로 남아 있는 상가를 경매로 받는다면, 그 근저당보다 뒤의 소액 임차인 판단은 2013년까지 기준(구 3,000만원 이하 / 900만원)으로 보는 것이 일반적입니다
• 대출을 새로 받는 상가라면 지금 기준(구 3,800만원 이하 / 1,300만원)으로 은행이 계산합니다

은행에 물어볼 것

1. 감정가 대비 최대 한도와, 임차보증금·최우선변제금을 얼마나 빼는지
2. 임대용이라면 임대수익 기준(RTI) 을 적용하는지, 기준이 몇 배인지
3. 금리 종류(변동·고정)와 금리가 바뀌는 주기
4. 만기와 상환 방식 — 만기 일시상환인지, 원금을 나눠 갚는지
5. 중도상환수수료

수익률과 같이 봅니다

대출을 많이 낄수록 내 돈 수익률은 올라가지만, 금리가 오르거나 공실이 생기면 이자를 월세로 못 메우는 달이 생깁니다. 9강의 계산식에 금리를 1~2%p 올려 넣어 보고, 그래도 버틸 수 있는지 확인합니다.

근거 · 상가건물 임대차보호법 제14조 · 같은 법 시행령 제6조 · 제7조 · 대출 한도·RTI는 금융권 기준(법률 아님 · 은행 확인)