공실과 관리비

상가 투자에서 가장 무서운 것은 공실입니다. 월세가 안 들어오는 것도 문제지만, 비어 있는 동안에도 관리비는 계속 나갑니다.

관리비는 누가 내나

• 집합건물(구분상가)의 공용부분 관리비는, 규약에 따로 정하지 않았으면 각 구분소유자가 지분 비율대로 부담합니다(집합건물법 제17조)
• 임차인이 있으면 임대차계약에 따라 임차인이 내는 것이 보통이지만, 비어 있는 동안에는 주인이 냅니다
• 수선적립금은 관리단집회 결의 등에 따라 관리단이 구분소유자에게서 걷습니다(제17조의2). 임대차계약에서 따로 정하지 않았다면 일반적으로 임차인이 낼 돈이 아닙니다

전 주인이 밀린 관리비 — 공용부분은 넘어옵니다

공용부분에 관한 채권은 새로 산 사람(특별승계인)에게도 청구할 수 있습니다(제18조).

대법원은 전 주인이 밀린 관리비 가운데 공용부분 관리비는 새 주인이 승계해야 한다고 봤습니다 — 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결. 반대로 관리규약에 「밀린 관리비 전부를 새 주인이 낸다」고 적어 두었어도, 새 주인이 그 규약을 승인하지 않았다면 전용부분까지 떠안게 하는 부분은 효력이 없다고 했습니다(규약은 구분소유자 외의 사람의 권리를 침해하지 못한다 — 제28조 제3항).

그래서 상가를 사거나 경매로 받을 때는 관리사무소에서 체납 관리비 내역을 떼어 보고, 공용·전용을 나눠 얼마가 넘어오는지 확인합니다(13강).

공실을 미리 가늠하는 법 (일반적으로)

• 같은 건물·같은 층의 빈 호실 수 — 1층과 위층은 공실률이 크게 다릅니다
• 관리비 체납이 많은 건물 — 공실이 오래된 신호일 수 있습니다
• 임대 안내 현수막이 오래 붙어 있는지, 같은 호실 광고가 몇 달째 반복되는지
• 유동인구가 실제로 지나가는 동선에 가게 입구가 있는지 — 같은 건물이라도 입구 방향이 중요합니다
• 임차인이 바뀐 횟수 — 짧게 자주 바뀌었다면 장사가 잘 안 되는 자리일 수 있습니다

관리규약을 꼭 봅니다

• 관리비 부과 기준(면적 비례인지, 층별 차등인지)
• 지정 업종(11강)
• 규약을 바꾸려면 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다(제29조) — 마음에 들지 않는 규약도 혼자 바꾸기 어렵습니다

근거 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 · 제17조의2 · 제18조 · 제28조 제3항 · 제29조 제1항 · 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결