새로 짓는 건물의 상가를 분양받는 일은 기존 상가를 사는 것보다 확인할 것이 훨씬 많습니다. 건물이 아직 없으니 서류와 계약서로만 판단해야 하기 때문입니다.
법이 정한 분양 절차
건축허가를 받아 짓는 건물을 사용승인 전에 분양할 때, 분양하는 부분이 3,000㎡ 이상이거나 대통령령으로 정한 용도·규모(오피스텔 등 · 확인 필요)이면 「건축물의 분양에 관한 법률」이 적용됩니다(제3조 제1항). 아파트 단지 안 상가(주택법상 복리시설)는 이 법이 아니라 주택법을 따릅니다(제3조 제2항).
- 언제 분양할 수 있나(제4조)
- 신탁회사와 신탁·대리사무계약을 맺었거나 분양보증을 받았으면 → 착공신고 뒤
- 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 공증받았으면 → 골조공사 3분의 2 이상 뒤
- 땅 — 분양사업자는 대지 소유권을 확보하고, 대지에 걸린 저당권 등을 말소해야 분양할 수 있습니다
- 분양신고 — 구청 등 허가권자에게 신고하고, 수리된 뒤에 광고하고 공개모집·공개추첨을 합니다(제5조·제6조)
- 분양계약서 — 공용부분 위치·규모, 신탁계약·분양보증의 종류와 기관 이름이 들어가야 합니다
3,000㎡ 미만의 작은 상가 건물은 이 법이 적용되지 않는 경우가 많아, 그만큼 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
업종 지정 (일반적으로)
분양 상가에는 「이 호실은 ○○ 업종만」, 「약국은 1층 101호만」처럼 업종을 정해 두는 약정이 붙는 경우가 많습니다.
- 지정 업종은 분양계약서·관리규약에 적힙니다. 나중에 업종을 바꾸려면 규약을 바꿔야 할 수 있습니다(집합건물법상 규약 변경은 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상 찬성, 특정 호실에 특별한 영향이 있으면 그 소유자 승낙도 필요 — 12강)
- 내가 원하는 업종이 다른 호실에 이미 지정되어 있지 않은지 봅니다
- 업종 지정이 있어도 건축물 용도(1강)가 그 업종에 맞아야 영업할 수 있습니다
선임대·임대료 보장 (일반적으로)
「선임대 완료 · 월세 ○○만원 보장」은 분양을 돕기 위해 붙는 경우가 많습니다.
- 선임대 — 임차인이 이미 정해졌다는 뜻입니다. 임대차계약서를 보여 달라고 하고, 보증금이 실제로 들어왔는지, 임차인이 실제로 영업할 업체인지 확인합니다
- 임대료 보장 — 누가(시행사? 분양대행사?), 몇 년 보장하는지, 보장 회사가 망하면 어떻게 되는지 계약서에 적혀 있는지 봅니다. 보장 기간이 끝나면 실제 시세 월세로 돌아갑니다
- 수익률은 보장 월세가 아니라 주변 시세 월세로 다시 계산해 봅니다(9강)
전매
분양받은 자리(분양권)를 사용승인 전에 2명 이상에게 나눠 전매하거나 알선할 수 없습니다(제6조의3 제2항 · 한 사람에게 넘기는 것까지 막는 규정은 아니므로 분양계약서의 전매 조건도 확인합니다). 투기과열지구·조정대상지역에서는 대통령령으로 정한 건축물(오피스텔 등 · 확인 필요)에 더 강한 전매 제한이 붙습니다. 울산은 2026년 10월 현재 둘 다 아닙니다.
계약 전 확인 목록
1. 분양신고 수리 여부와 분양보증·신탁 기관
2. 대지 등기부 — 소유자와 근저당 말소 여부
3. 분양계약서의 전용면적과 계약면적(공용 포함) — 전용률이 낮으면 실제 쓰는 면적이 작습니다
4. 지정 업종, 관리규약
5. 선임대 계약서·임대료 보장의 주체와 기간
6. 주변에 비슷한 상가가 얼마나 비어 있는지(12강)
근거 · 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 · 제4조 · 제5조 · 제6조 · 제6조의3 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조