상가 계약서 쓸 때 — 특약으로 챙길 것

상가 계약은 주택보다 돈이 크고, 법이 다 막아 주지 않는 부분이 많아 특약이 중요합니다. 앞의 강들을 계약서 한 장에 옮긴다고 생각하시면 됩니다.

먼저 알아 둘 것 — 불리한 특약은 효력이 없을 수 있습니다

상가건물 임대차보호법을 어기는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제15조). 「갱신 요구 안 함」처럼 법이 정한 보호를 빼앗는 특약은 효력이 없습니다. 「월세 매년 10% 인상」처럼 인상 폭을 미리 정한 특약은 효력이 다툼이 될 수 있습니다(확인 필요 · 환산보증금을 넘는 계약은 5% 한도 자체가 없습니다). 특약은 법이 비워 둔 부분을 채우는 용도로 씁니다.

상가를 빌릴 때 (임차인)

• 용도와 업종 — 「임차인은 ○○업을 하며, 임대인은 영업신고·허가에 필요한 서류에 협조한다」. 건축물 용도(1강)가 맞지 않으면 계약 전에 해결합니다
• 위반건축물 — 「건축물대장상 위반사항이 있는 경우 임대인이 잔금 전까지 해소한다」(2강)
• 확정일자 — 계약 직후 관할 세무서에서 받습니다(3강). 환산보증금이 기준을 넘으면 우선변제가 없으니 보증금 반환 담보를 따로 생각합니다
• 인테리어와 원상복구 — 처음 상태(인수 당시 사진)를 계약서에 붙이고, 원상복구 범위를 구체적으로 적습니다
• 권리금 — 권리금을 주고 들어간다면 표준권리금계약서를 씁니다(제10조의6 · 5강)
• 관리비 — 무엇이 포함되는지, 공용 전기·수도는 어떻게 나누는지

상가를 살 때 (매수인)

• 토지·건물 가액 구분과 건물분 부가세 별도/포함(7강)
• 포괄양수도 여부와, 애매하면 대리납부로 처리한다는 문구(8강)
• 임대차 승계 — 승계하는 임차인 목록, 보증금·월세, 계약 만료일, 처음 입점한 날(갱신요구 10년 계산 · 4강)
• 체납 관리비·공과금 — 잔금일 기준으로 정산(12강)
• 위반건축물·이행강제금 — 잔금 전까지 매도인이 해소하거나, 이미 부과된 것은 매도인 부담(2강)
• 유흥주점 등 중과 대상이 있는지(7강)

분양 상가를 계약할 때

• 분양보증·신탁 기관, 대지 근저당 말소 여부(11강)
• 지정 업종과 관리규약 사본을 계약서에 붙이기
• 선임대·임대료 보장의 주체·기간·보장 회사가 이행하지 못할 때의 처리(11강)

마지막으로

특약은 누가, 언제까지, 무엇을, 못 하면 어떻게 네 가지가 들어가야 다툼이 줄어듭니다. 「협의한다」로 끝나는 특약은 나중에 아무것도 정하지 않은 것과 같아지기 쉽습니다.

근거 · 상가건물 임대차보호법 제10조의6 · 제15조 · 이 공부방 1~13강