상가 임차인에게 가장 든든한 권리가 계약갱신요구권입니다. 건물주가 싫어해도 정해진 기간까지는 계약을 이어 갈 수 있습니다.
언제, 몇 년까지
- 언제 — 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구합니다
- 몇 년까지 — 처음 계약한 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다. 2018년 10월 16일 전에는 5년이었고, 10년은 그 뒤 체결·갱신되는 계약부터 적용됩니다(3강 연표)
- 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다
- 환산보증금이 기준(3강)을 넘는 계약도 이 권리는 그대로 있습니다
요구는 나중에 다툼이 없게 문자·내용증명처럼 남는 방법으로 하는 것이 좋습니다(일반적으로).
건물주가 거절할 수 있는 경우 (제10조 제1항 각 호)
1. 월세를 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하고 건물주가 상당한 보상을 한 경우
4. 건물주 동의 없이 전부 또는 일부를 다시 빌려준(전대) 경우
5. 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
6. 건물이 멸실되어 임대차를 이어 갈 수 없는 경우
7. 건물 전부 또는 대부분을 철거·재건축하려는 경우 — 다만 아래 셋 중 하나여야 합니다
- 계약할 때 공사 시기와 기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 알려 주었고 그대로 진행하는 경우
- 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우
- 다른 법령(재개발 등)에 따라 철거·재건축하는 경우
8. 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반했거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
「3기 연체」는 갱신 거절 사유일 뿐 아니라, 연체액이 3기분에 이르면 건물주가 계약을 해지할 수도 있습니다(제10조의8).
갱신되면 조건은
- 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다
- 월세·보증금은 6강의 범위(5%) 안에서만 올리거나 내릴 수 있습니다. 환산보증금 기준을 넘는 계약은 5% 한도 없이 주변 시세 등을 따져 증감을 청구합니다(제10조의2)
아무 말 없이 기간이 지나면 — 묵시적 갱신
- 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 같은 조건으로 1년 연장된 것으로 봅니다
- 이때 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다
- 이 묵시적 갱신은 환산보증금이 기준 이하인 계약에만 적용됩니다(3강). 기준을 넘는 계약은 민법의 묵시의 갱신(제639조)을 따릅니다
- 묵시적 갱신은 갱신요구권과 별개라, 10년이 지난 뒤에도 건물주가 통지하지 않으면 생길 수 있습니다
상가를 사는 분이라면
임차인이 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청해 대항력을 갖췄다면, 상가를 산 사람은 건물주 자리를 그대로 넘겨받습니다(제3조). 그래서 매수 전에
- 지금 임차인이 처음 들어온 날 — 10년이 언제 끝나는지
- 남은 갱신요구 기간 동안 월세를 얼마나 올릴 수 있는지
- 월세 연체 기록이 있는지
를 확인해야 「내가 직접 쓰려고 샀는데 못 쓰는」 일을 막을 수 있습니다.
다시 빌려준 경우(전대)
건물주 동의를 받고 다시 빌린 사람(전차인)은, 원래 임차인의 갱신요구 기간 안에 원래 임차인을 대신해 갱신을 요구할 수 있습니다(제13조 제2항).
근거 · 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 · 제3조 제2항 · 제10조 · 제10조의8 · 제11조 · 제13조
2026.10.03 · 울산부동산리더