단독·다가구·다세대·연립, 무엇이 다른가

「빌라」라는 말은 법에 없는 말입니다. 부동산 광고에서 빌라라고 부르는 집은 법으로 따지면 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 중 하나이고, 이 셋은 생각보다 많이 다릅니다. 특히 전세나 월세로 들어갈 때는 어느 쪽이냐에 따라 확인할 서류가 달라집니다.

법은 주택을 두 갈래로 나눕니다

건축법은 주택을 단독주택과 공동주택으로 나눕니다(제2조 제2항). 그리고 건축법 시행령 별표 1이 각각의 기준을 정합니다.

층수를 셀 때 지하층은 빼고, 1층을 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택이 아닌 용도로 쓰면 그 층도 주택 층수에서 뺍니다. 그래서 겉으로 5층짜리 건물도 1층이 필로티 주차장이면 다세대주택일 수 있습니다.

가장 큰 차이 — 등기가 하나냐, 호마다 있느냐

다가구주택은 이름과 달리 단독주택입니다. 방이 열 개, 열다섯 개여도 법으로는 집 한 채입니다. 그래서 일반적으로 건물 전체에 등기가 하나이고, 주인도 한 사람(또는 공동 소유자)입니다. 방 하나만 따로 사고팔 수 없습니다.

다세대·연립·아파트는 공동주택이라 호마다 따로 등기가 됩니다. 부동산등기법은 구분된 건물은 1동 전체에 등기기록 하나를 쓰되, 호실(전유부분)마다 표제부를 따로 두게 합니다(제15조 · 제40조). 그래서 201호와 202호의 주인이 다를 수 있고, 각각 따로 사고팝니다.

세입자에게 왜 중요한가

### 다가구에 들어갈 때 — 다른 세입자 보증금까지 따져야 합니다

다가구는 건물 전체가 등기 하나라, 경매가 되면 건물 전체가 한꺼번에 팔리고 그 돈을 은행과 모든 세입자가 순서대로 나눠 갖습니다. 그래서 내 앞에 있는 근저당뿐 아니라 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 알아야 합니다. 이 숫자는 등기부에 나오지 않습니다(확인하는 방법은 4강).

### 다세대에 들어갈 때 — 그 호실 등기부만 보면 됩니다

다세대는 호마다 등기가 따로라 내가 들어갈 호실의 등기부만 보면 됩니다. 옆집 세입자 보증금은 내 순서와 상관이 없습니다. 다만 같은 주인이 여러 호실을 한꺼번에 가진 건물은 호실마다 등기부를 따로 봅니다.

### 전입신고 주소도 다릅니다

다세대·연립은 동·호수까지 등기부와 똑같이 적는 것이 일반적으로 중요합니다. 다가구는 등기부에 호수가 없어 건물 지번이 중심이 됩니다. 대항력은 8강에서 자세히 봅니다.

예로 보면

울산 어느 동네에 겉모습이 거의 똑같은 4층 건물 두 채가 있다고 해 봅시다(가상).

• A 건물 — 1층 필로티 주차장, 2~4층 주택, 바닥면적 합계 500㎡, 주인 한 명, 등기 하나 → 다가구주택일 가능성이 큽니다
• B 건물 — 같은 모양인데 호마다 주인이 다르고 호마다 등기가 있음 → 다세대주택입니다

A 건물 301호에 전세로 들어가려면 건물 전체의 근저당과 다른 호실 세입자들의 보증금을 같이 봐야 하고, B 건물 301호라면 301호 등기부를 봅니다. 겉으로는 구별이 안 되니 건축물대장의 용도 칸(3강)과 등기부(2강)로 확인합니다.

울산은 구와 군이 다릅니다

다가구처럼 세입자가 여럿인 집에서는 소액임차인 최우선변제(10강)가 중요한데, 그 기준이 울산 안에서도 갈립니다. 주택임대차보호법 시행령은 광역시라도 군지역은 빼고 정했기 때문에, 울산 중·남·동·북구는 「광역시」 기준, 울주군은 「그 밖의 지역」 기준을 따릅니다(시행령 제10조·제11조).

정리하면

• 「빌라」는 법률 용어가 아닙니다. 다가구(단독주택)인지 다세대·연립(공동주택)인지 먼저 봅니다
• 다가구 = 3개 층 이하 · 660㎡ 이하 · 19세대 이하 · 등기 하나
• 다세대 = 660㎡ 이하 · 4개 층 이하 · 호마다 등기, 연립 = 660㎡ 초과 · 4개 층 이하
• 다가구는 먼저 들어온 세입자 보증금 합계까지, 다세대는 그 호실 등기부를 봅니다
• 울산은 4개 구와 울주군의 소액임차인 기준이 다릅니다

근거 · 건축법 제2조 제2항 · 건축법 시행령 별표 1 제1호·제2호 · 부동산등기법 제15조 · 제40조 · 주택임대차보호법 시행령 제10조 · 제11조