대항력 — 전입신고와 실제 거주

세입자가 보증금을 지키는 첫 번째 장치가 대항력입니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 「내 계약을 지켜 달라」고 주장할 수 있습니다.

대항력은 언제 생기나요

주택임대차보호법 제3조 제1항은 이렇게 정합니다.

• 주택을 넘겨받고(인도 = 실제로 이사 들어옴)
• 주민등록(전입신고)을 마치면
• 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다
• 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다

두 가지가 모두 있어야 합니다. 이사만 하고 전입신고를 안 했거나, 전입신고만 하고 실제로 살지 않으면 요건을 갖춘 것이 아닙니다.

「다음 날」이 왜 중요한가요

대항력은 전입한 당일이 아니라 다음 날부터 생깁니다. 일반적으로 다음 날 0시에 생긴다고 봅니다.

• 예) 5월 10일에 이사하고 전입신고 → 대항력은 5월 11일부터
• 같은 5월 10일에 집주인이 은행 근저당을 잡았다면, 근저당은 등기한 그날 효력이 있어 근저당이 앞서는 것으로 보는 것이 일반적입니다

그래서 잔금 날 집주인이 대출을 새로 받지 않는다는 내용을 계약서 특약에 넣는 경우가 많습니다(5강).

대항력이 있으면 무엇이 달라지나요

• 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 자리를 그대로 넘겨받습니다(제3조 제4항). 계약 기간 동안 살 수 있고, 보증금도 새 집주인에게 돌려받습니다
• 집이 경매로 넘어가도, 내 대항력이 경매에서 가장 앞선 권리(말소기준이 되는 근저당 등)보다 먼저 생겼다면 낙찰받은 사람에게 계약을 주장할 수 있는 것이 일반적입니다(16강)
• 대항력은 「누구보다 먼저인가」 를 따지는 순서 싸움입니다. 등기부 을구의 근저당 날짜와 내 전입 다음 날을 비교합니다(2강·4강)

전입신고, 이것만은 정확하게

• 주소를 정확히 — 일반적으로 다가구주택(단독주택)은 지번까지, 다세대·연립·아파트(공동주택)는 동·호수까지 등기부·건축물대장과 똑같아야 합니다. 호수가 틀리거나 빠지면 대항력을 다툴 여지가 생깁니다(1강·3강)
• 가족만 먼저 전입해도 — 세입자 본인이 아니라 함께 사는 가족(배우자·자녀 등)의 주민등록도 대항요건으로 인정되는 것이 일반적입니다. 그래도 계약자 본인 전입이 가장 깔끔합니다
• 다른 곳으로 전출하면 — 대항력은 요건을 계속 유지하는 동안만 지켜집니다. 계약 중에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 돌아오면, 일반적으로 다시 전입한 다음 날부터 새로 생긴 것으로 봅니다. 그 사이에 근저당이 잡혔다면 순서가 뒤로 밀립니다

보증금을 못 받고 이사 가야 한다면

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사하면서 전입을 옮기면, 위 원리대로 대항력을 잃을 수 있습니다. 법은 이때를 위해 임차권등기명령을 두었습니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 이사하고 주민등록을 옮겨도 이미 얻은 대항력이 그대로 유지됩니다(제3조의3 제5항 · 12강).

법인이 빌린 경우

• LH 같은 전세임대 지원 법인이 빌려서 입주자를 넣은 경우(제3조 제2항)
• 중소기업이 직원 숙소로 빌린 경우(제3조 제3항) — 그 직원이 입주하고 전입하면 같은 원리가 적용되고, 직원이 바뀌면 새 직원이 입주·전입한 다음 날부터 효력이 생깁니다

정리하면

• 대항력 = 이사(인도) + 전입신고, 효력은 다음 날부터
• 주소는 지번·동·호수까지 등기부와 똑같이
• 계약 중에는 전입을 유지하고, 못 받고 나가야 하면 임차권등기 먼저
• 대항력만으로는 경매 때 돈을 먼저 받는 권리까지 생기지 않습니다 — 그건 확정일자(9강)입니다

근거 · 주택임대차보호법 제3조 · 제3조의3 제5항