집주인이 바뀌면 — 매매와 경매

살던 집이 팔리거나 경매에 넘어가면 「제 보증금은 누구한테 받아요?」가 가장 먼저 걱정됩니다. 답은 내 대항력이 언제 생겼는지, 그리고 매매인지 경매인지에 달려 있습니다.

매매로 바뀌면 — 새 집주인이 이어받습니다

• 집을 넘겨받고 전입신고를 마쳐 대항력(8강)을 갖춘 임차인이라면, 집을 산 사람은 임대인 자리를 그대로 이어받습니다(제3조 제4항)
• 그 결과 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어가고, 옛 집주인은 빠집니다(대법원 2021다251929, 2025다211354)
• 남은 계약 기간, 갱신요구권(13강)도 그대로 이어집니다

### 새 집주인이 싫다면 — 이의

대법원은 임차인이 승계를 원하지 않으면, 집이 팔린 것을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 옛 집주인에게 보증금을 받을 수 있다고 보았습니다(2021다251929). 다만 그 사건에서는 임차인이 경매에서 배당요구를 하지 않고 새 집주인에게도 보증금을 요구한 점 등을 들어 「승계를 원하지 않았다고 보기 어렵다」고 했습니다. 이의는 분명하고 일관되게 해야 한다는 뜻입니다. 「상당한 기간」이 며칠인지는 판례가 숫자로 정하지 않았습니다.

### 대항력이 없었다면

전입신고나 입주를 안 해 대항력이 없던 임차인은 새 집주인에게 계약을 주장하기 어렵고, 원칙적으로 옛 집주인에게 보증금을 청구합니다(일반적으로).

경매로 바뀌면 — 순서가 전부입니다

경매에서는 말소기준이 되는 권리(가장 앞선 근저당·압류 등)와 내 대항력의 선후를 봅니다.

### 배당요구 — 마감이 있습니다

• 법원은 경매가 시작되면 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다(민사집행법 제84조)
• 확정일자를 받은 임차인처럼 우선변제권이 있는 채권자는 이 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다(제88조, 제148조)
• 매수인이 떠안을 부담이 바뀌는 배당요구는 종기가 지나면 철회하지 못합니다(제88조 제2항)
• 배당을 받으려면 집을 매수인에게 넘겨주어야 합니다(제3조의2 제3항)

대항력이 앞선 임차인은 ① 배당요구를 해서 배당으로 받거나 ② 배당요구를 하지 않고 매수인에게 계약을 이어 가라고 주장하는 길 중에서 고르게 됩니다. 한 번 고르면 되돌리기 어려우므로 종기 전에 정합니다(일반적으로).

### 이사 가면 대항력이 사라집니다

대항력은 집을 계속 점유하고 주민등록을 유지해야 이어집니다. 대법원은 이사로 점유를 잃은 뒤에 임차권등기가 된 경우, 옛 대항력이 되살아나지 않고 등기한 날부터 새 대항력이 생긴다고 보았습니다(2024다326398). 그 사이 근저당이 있었다면 경매에서 밀립니다. 그래서 보증금을 못 받고 이사해야 하면 임차권등기가 끝난 뒤 나갑니다(12강).

예로 보면

• 2024년 3월 전입·입주, 2025년 1월 근저당 설정, 2026년 경매 → 내 대항력이 근저당보다 앞서 낙찰자에게 대항할 수 있습니다
• 2025년 1월 근저당 설정, 2025년 3월 전입·입주, 2026년 경매 → 근저당이 앞서 임차권은 소멸하고, 확정일자 순위대로 배당만 받습니다

정리하면

• 매매 — 대항력 있으면 새 집주인이 보증금 의무까지 이어받음. 원하지 않으면 안 때부터 상당한 기간 안에 이의
• 경매 — 가장 앞선 저당권보다 먼저면 낙찰자가 떠안고, 뒤면 배당으로만
• 배당요구 종기를 놓치지 않기
• 이사는 임차권등기 뒤에

근거 · 주택임대차보호법 제3조 · 제3조의2 · 제3조의5 · 제4조 · 민사집행법 제84조 · 제88조 · 제91조 · 제148조 · 대법원 2021.11.11. 2021다251929 · 2025.4.15. 2024다326398 · 2025.12.4. 2025다211354