계약갱신요구권과 묵시적 갱신

전세나 월세로 사는 분이 가장 많이 묻는 것이 「2년 끝나면 나가야 하나요?」입니다. 주택임대차보호법은 이때 두 가지 길을 둡니다. 임차인이 직접 요구하는 계약갱신요구권, 그리고 서로 아무 말 없이 지나가면 저절로 이어지는 묵시적 갱신입니다.

계약갱신요구권 — 임차인이 요구하는 것

• 언제 — 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구합니다(제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단)
• 몇 번 — 1회만 쓸 수 있고, 갱신되면 기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항)
• 조건 — 전 계약과 같은 조건입니다. 다만 월세·보증금은 14강의 범위(5%) 안에서 올리거나 내릴 수 있습니다(제6조의3 제3항)
• 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다

대법원은 갱신요구가 집주인에게 도달한 때 갱신의 효력이 생긴다고 보았습니다(2023다258672). 그래서 요구는 문자·내용증명처럼 도착한 날이 남는 방법으로 하는 것이 좋습니다(일반적으로).

집주인이 거절할 수 있는 경우 (제6조의3 제1항 각 호)

1. 월세를 2기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하고 집주인이 상당한 보상을 한 경우
4. 집주인 동의 없이 다시 빌려준(전대) 경우
5. 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
6. 집이 멸실되어 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
7. 철거·재건축으로 집을 돌려받아야 하는 경우(계약 때 계획을 구체적으로 알렸거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우)
8. 집주인(그 부모·자녀 포함)이 실제로 살려는 경우
9. 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반했거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

「제가 들어가 살 거예요」 — 실거주 거절

• 증명은 집주인이 합니다. 말로만 「살겠다」고 해서 바로 인정되지 않고, 주거 상황·직장·학교·이사 준비 같은 사정을 종합해 봅니다(대법원 2022다279795)
• 임차인이 갱신을 요구한 뒤 집을 산 새 집주인도, 위 기간(만료 6개월~2개월 전) 안이라면 자기가 실제로 살겠다는 이유로 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2021다266631)
• 실거주를 이유로 거절해 놓고, 원래 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 집주인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항)

손해배상액은 미리 정한 것이 없으면 아래 셋 중 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

환산월차임은 보증금을 14강의 전환율로 월세로 바꿔 더한 금액입니다.

묵시적 갱신 — 아무 말 없이 지나가면

• 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 임차인이 2개월 전까지 알리지 않은 경우도 같습니다(제6조 제1항)
• 이때 기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항)
• 월세를 2기분 연체했거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용되지 않습니다(제6조 제3항)

중간에 나가고 싶을 때

묵시적 갱신이든 계약갱신요구권을 사용해 갱신된 계약이든, 임차인은 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다.
다만 통지하자마자 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항).
대법원은 계약갱신요구권을 행사한 뒤 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에도, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다고 판단했습니다(대법원 2023다258672).
이처럼 언제든 해지할 수 있는 권리는 임차인에게 인정되는 권리입니다.

예로 보면

2025년 3월 10일에 시작한 2년 전세라면 만료는 2027년 3월 9일입니다. 갱신요구는 대략 2026년 9월 10일부터 2027년 1월 9일까지 집주인에게 도착해야 합니다. 그 안에 요구가 도착하면 갱신되고, 갱신 뒤 사정이 생기면 해지 통지를 보내고 3개월 뒤 나갈 수 있습니다. 날짜 계산은 하루 차이로 결론이 바뀔 수 있으니 넉넉하게 잡는 것이 안전합니다(일반적으로).

정리하면

• 갱신요구는 만료 6개월~2개월 전, 1회, 2년
• 실거주 거절은 집주인이 증명하고, 거짓이면 손해배상
• 아무 말 없으면 묵시적 갱신 2년, 임차인은 언제든 해지 통지 후 3개월
• 2년 미만으로 계약해도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다(제4조 제1항)

근거 · 주택임대차보호법 제4조 · 제6조 · 제6조의2 · 제6조의3 · 제10조 · 대법원 2023.12.7. 2022다279795 · 2022.12.1. 2021다266631 · 2024.1.11. 2023다258672