우선변제권 — 확정일자

대항력(8강)은 「집주인이 바뀌어도 계약을 주장하는 힘」입니다. 그런데 집이 경매로 팔렸을 때 그 판 돈에서 내 보증금을 먼저 받으려면 하나가 더 필요합니다. 확정일자입니다.

우선변제권이란

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 —

• 대항요건(이사 + 전입신고) 과 계약서의 확정일자를 갖춘 세입자는
• 경매나 공매 때 집(대지 포함)을 판 돈에서
• 나보다 뒤에 있는 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다

즉 확정일자는 「줄을 서는 번호표」 입니다. 번호표 날짜가 등기부의 근저당보다 빠르면 은행보다 먼저 받고, 늦으면 은행 다음입니다.

단, 실제로 돈을 받으려면 집을 낙찰자에게 넘겨줘야 합니다(제3조의2 제3항).

확정일자는 어디서 받나요

법이 정한 곳(제3조의6 제1항) —

• 동 주민센터, 읍·면사무소, 시·군·구 출장소
• 지방법원·지원과 등기소(일반적으로 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 받습니다)
• 공증인

주택 임대차 신고를 하면 자동으로 받습니다. 부동산거래신고법은 임대차 신고 접수가 끝나면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다 — 임대차계약서를 낸 경우에 한정됩니다(제6조의5 제3항).

• 신고 대상: 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과(기간만 늘리는 갱신은 제외 · 시행령 제4조의3)
• 울산은 4개 구와 울주군 모두 신고 지역입니다
• 계약일부터 30일 이내, 임대인·임차인이 함께 신고합니다(한쪽이 거부하면 단독 신고 가능)
• 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다(제6조의5 제1항). 다만 계약서를 내지 않았다면 확정일자가 찍혔는지는 따로 확인합니다

순서는 이렇게 비교합니다

우선변제의 효력은 일반적으로 「대항력이 생긴 날(전입 다음 날)」과 「확정일자 받은 날」 중 늦은 날로 봅니다. 근저당은 등기 접수한 그날입니다.

예로 보면

②가 가장 흔한 함정입니다. 같은 날이면 근저당이 이깁니다. 전입과 확정일자를 같은 날 다 해도, 효력은 다음 날이기 때문입니다.

③처럼 확정일자를 늦게 받으면 대항력은 앞서는데 돈을 먼저 받는 순서는 뒤로 밀립니다. 확정일자는 계약서를 쓴 날 바로 받아 두는 것이 순서상 유리합니다(확정일자만 먼저 받아도 효력은 대항요건을 갖춘 다음 날부터입니다).

계약 전에 볼 수 있는 것

• 계약하려는 사람은 임대인 동의를 받아 그 집의 확정일자 부여일·보증금·차임 정보를 확정일자부여기관에 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항) — 다가구주택에서 앞선 세입자 보증금 합계를 알아보는 방법입니다(4강)
• 임대인은 계약할 때 이 확정일자 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 합니다(제3조의7). 체납 세금은 경매에서 앞설 수 있어서입니다

정리하면

• 대항력 = 계약을 지키는 힘, 우선변제권 = 경매 때 돈을 먼저 받는 순서
• 우선변제 = 대항요건 + 확정일자
• 효력은 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날, 근저당은 등기 당일
• 확정일자는 계약서 쓴 날 바로, 임대차 신고 땐 계약서 제출까지

근거 · 주택임대차보호법 제3조 · 제3조의2 · 제3조의6 · 제3조의7 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 · 제6조의5 · 같은 법 시행령 제4조의3