계약이 끝났는데 보증금이 안 돌아올 때, 임차인이 밟는 순서는 대체로 이렇습니다. 알리기(내용증명) → 지키기(임차권등기명령) → 받을 권리 만들기(지급명령·소송) → 강제로 받기(경매). 하나씩 보겠습니다.
먼저 알아 둘 것 — 받을 때까지 계약은 이어집니다
계약 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 보증금을 못 받았다고 서둘러 이사하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다(8·9강). 이사해야 한다면 임차권등기명령(12강)으로 등기가 끝난 뒤에 나갑니다.
1단계 — 내용증명
- 우체국이 「누가, 언제, 어떤 내용을 보냈는지」를 증명해 주는 우편입니다(일반적으로)
- 계약 종료일, 보증금 액수, 돌려받을 계좌, 집을 비울 날짜를 적습니다
- 그 자체로 돈을 받아 주는 힘은 없지만, 계약을 끝내겠다는 뜻이 도착한 날과 요구한 내용이 남아 다음 단계의 증거가 됩니다
2단계 — 지급명령 (독촉절차)
재판 없이 서류만으로 「돈을 주라」는 명령을 받는 절차입니다.
- 대상 — 금전처럼 일정한 수량의 지급을 구하는 청구(민사소송법 제462조). 보증금 반환이 여기에 해당합니다
- 어디에 — 원칙적으로 채무자(집주인) 주소지의 지방법원 등(제463조)
- 조건 — 집주인에게 공시송달이 아닌 방법으로 서류를 보낼 수 있어야 합니다(제462조 단서). 주소를 모르면 쓰기 어렵습니다
- 집주인이 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(제468조, 제474조)
- 2주 안에 이의하면 지급명령은 효력을 잃고 소송으로 넘어갑니다(제470조, 제472조)
다툼이 없는 사건(집주인이 「돈이 없어서 못 준다」는 경우)에 특히 빠릅니다(일반적으로).
3단계 — 소송, 3,000만 원 이하는 소액사건
- 집주인이 다투면 소송으로 갑니다
- 청구 금액이 3,000만 원 이하면 소액사건입니다(소액사건심판규칙 제1조의2). 되도록 한 차례 변론으로 끝내도록 되어 있습니다(소액사건심판법 제7조)
- 소액사건에서 법원은 이행권고결정을 할 수 있고, 집주인이 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(같은 법 제5조의3, 제5조의4, 제5조의7)
4단계 — 강제집행(경매)
- 확정된 지급명령·판결로 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다
- 보증금 반환 판결 등으로 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
- 경매에서 받을 순서는 16강(대항력·배당요구)과 같습니다
예로 보면
2026년 9월 계약이 끝났는데 보증금 8,000만 원을 못 받았다면 —
1. 내용증명으로 반환을 요구하고
2. 이사 날짜가 정해져 있으면 임차권등기명령을 신청해 등기를 확인한 뒤 이사하고
3. 집주인 주소지 법원에 지급명령을 신청합니다
4. 2주 안에 이의가 없으면 확정 → 그것으로 강제경매를 신청합니다
5. 이의가 있으면 소송으로 넘어갑니다(8,000만 원이라 소액사건은 아닙니다)
전세보증금 반환보증(11강)에 가입했다면 보증기관 절차가 먼저일 수 있으니 약관의 청구 순서를 확인합니다.
정리하면
- 받을 때까지 계약은 이어진다 — 함부로 이사하지 않기
- 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 → (이의 시) 소송 → 강제경매
- 지급명령·이행권고는 2주 안에 이의가 없으면 확정
- 3,000만 원 이하는 소액사건
근거 · 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 · 제3조의3 · 제4조 제2항 · 민사소송법 제462조 · 제463조 · 제468조 · 제470조 · 제472조 · 제474조 · 소액사건심판법 제5조의3 · 제5조의4 · 제5조의7 · 제7조 · 소액사건심판규칙 제1조의2