등기부등본 읽기 — 갑구와 을구

「등기부등본」은 정식 이름이 등기사항증명서입니다. 이 집이 누구 것인지, 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지를 나라가 적어 둔 장부입니다. 누구든지 수수료를 내면 열람하거나 발급받을 수 있습니다(부동산등기법 제19조). 집주인의 허락이 필요 없습니다.

세 칸으로 나뉩니다

부동산등기법은 등기기록을 세 부분으로 나눕니다(제15조 제2항).

다세대·아파트는 1동 건물 표제부 다음에 호실(전유부분) 표제부가 따로 있고, 대지권(땅 지분)도 여기에 적힙니다(제40조).

갑구 — 주인이 누구인가

갑구 맨 아래쪽, 가장 최근 줄의 권리자가 지금 주인입니다. 계약하는 사람이 이 사람과 같은지 신분증으로 확인합니다. 갑구에서 특히 조심할 기록은 아래와 같습니다. 이런 기록은 일반적으로 갑구에 적힙니다.

• 가압류 — 집주인에게 돈 받을 사람이 「이 집을 함부로 팔지 못하게」 미리 묶어 둔 것
• 가처분 — 소유권을 두고 다툼이 있어 처분을 막아 둔 것
• 경매개시결정 — 이미 경매가 시작됐다는 뜻
• 가등기 — 나중에 소유권을 넘겨받기로 순서만 잡아 둔 것. 나중에 본등기가 되면 그 순위는 가등기 때로 거슬러 갑니다(제91조)
• 신탁 — 주인이 집을 신탁회사에 맡긴 것. 이때 등기상 주인은 신탁회사(수탁자)이고, 함께 붙는 신탁원부도 등기기록의 일부입니다(제81조). 일반적으로 신탁원부에 임대하려면 신탁회사 동의가 필요하다는 내용이 있는 경우가 많아, 신탁원부를 따로 떼어 확인합니다

을구 — 빚이 얼마나 걸려 있나

을구에서 가장 많이 보는 것이 근저당권입니다. 근저당 등기에는 채권최고액이 적힙니다(제75조 제2항). 채권최고액은 「이 집으로 최대 이만큼까지 책임진다」는 한도이고, 이자도 이 안에 들어갑니다(민법 제357조).

• 일반적으로 은행은 실제 빌려준 돈보다 채권최고액을 높게 잡습니다. 그래서 경매 때 은행이 먼저 가져갈 수 있는 돈은 채권최고액을 기준으로 생각하는 것이 안전합니다
• 근저당이 여러 개면 모두 더해서 봅니다
• 말소된 기록은 줄이 그어져 있거나 「말소」 기록이 따로 붙습니다. 지금 살아 있는 것만 셉니다

누가 먼저냐 — 순위 읽는 법

등기부의 핵심은 순서입니다(제4조).

• 같은 칸(갑구끼리, 을구끼리)에서는 순위번호가 앞선 쪽이 먼저
• 다른 칸(갑구와 을구 사이)에서는 접수번호(접수일과 번호)가 앞선 쪽이 먼저

그리고 등기는 접수한 때부터 효력이 생깁니다(제6조 제2항). 반면 세입자의 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그래서 이사·전입 당일에 접수된 근저당은 세입자보다 앞섭니다. 5강의 특약이 이 틈을 막기 위한 것입니다.

예로 보면

울산 남구의 한 다세대 302호 등기부가 이렇다고 해 봅시다(가상).

• 갑구 1번 소유권보존 → 2번 소유권이전(현 주인 김○○)
• 을구 1번 근저당 채권최고액 1억 2,000만원(○○은행)
• 갑구 3번 가압류(채권자 ○○카드)

갑구 3번 가압류는 을구 1번 근저당보다 접수가 늦으면 근저당 다음 순서입니다. 그리고 가압류가 걸린 집이라는 것 자체가 집주인에게 다른 빚이 있다는 신호이므로, 들어가기 전에 말소되는지를 먼저 따집니다.

언제 떼어 보나 — 세 번 봅니다

1. 계약서 쓰기 직전 — 계약 당일에 새로 떼어 봅니다. 며칠 전 것은 소용없습니다
2. 중도금·잔금 직전 — 계약 뒤에 새 근저당이나 가압류가 들어올 수 있습니다
3. 잔금일 당일, 돈 보내기 직전 — 가장 중요합니다. 인터넷등기소에서 바로 열람할 수 있습니다

정리하면

• 표제부 = 집의 모습, 갑구 = 주인, 을구 = 빚
• 갑구에 가압류·가처분·경매개시결정·가등기·신탁이 있으면 멈추고 따져 봅니다
• 을구 근저당은 실제 대출이 아니라 채권최고액으로 셉니다
• 같은 칸은 순위번호, 다른 칸은 접수번호로 순서를 봅니다
• 잔금일 당일에 한 번 더 열람합니다

근거 · 부동산등기법 제4조 · 제6조 · 제15조 · 제19조 · 제40조 · 제48조 · 제75조 · 제81조 · 제88조 · 제91조 · 민법 제357조 · 주택임대차보호법 제3조