근저당 있는 집, 들어가도 되나 — 깡통전세 가려내기

「깡통전세」는 집값보다 집에 걸린 빚과 보증금이 더 많아서, 경매로 팔아도 내 보증금이 다 돌아오지 않는 집을 말합니다. 근저당이 있다고 무조건 위험한 것도, 없다고 무조건 안전한 것도 아닙니다. 숫자를 더해 보면 가려낼 수 있습니다.

한 줄 계산식

내 앞의 빚 합계 + 내 보증금 이 집의 시세보다 얼마나 낮은가

여기서 「내 앞의 빚」은 아래를 모두 더한 것입니다.

1. 선순위 근저당의 채권최고액 — 실제 남은 대출이 아니라 등기부 을구의 채권최고액으로 셉니다(2강). 이자도 이 안에 들어가기 때문입니다(민법 제357조)
2. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 — 다가구라면 건물 전체 세입자, 다세대라면 그 호실의 기존 세입자(1강)
3. 갑구의 가압류 등 다른 권리 — 내 앞 순서라면 같이 더해 봅니다

왜 이 순서대로 나눠 갖나

경매가 되면 집을 판 돈을 순서대로 나눕니다. 세입자가 그 순서에 끼려면

• 대항력 — 집을 넘겨받고 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항)
• 우선변제권 — 대항력에 더해 계약서에 확정일자를 받으면, 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다(제3조의2 제2항)

반대로 말하면 나보다 먼저 등기된 근저당과 먼저 들어온 세입자는 내 앞에서 먼저 받아 갑니다. 그래서 그들의 몫을 다 빼고도 내 보증금이 남는지를 보는 것입니다.

계산 예시 (모든 숫자는 가정입니다)

울산 남구 다세대 한 호실에 전세로 들어가려 한다고 가정합니다.

합계가 시세의 90%입니다. 겉으로는 2,000만 원이 남지만, 일반적으로 경매는 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많고, 낙찰 대금에서 경매 비용이 먼저 빠집니다. 낙찰가가 시세보다 2,000만 원만 낮아도 내 보증금이 깎일 수 있습니다.

같은 집에서 보증금이 8,000만 원이라면 합계 1억 4,000만 원, 시세의 70%입니다. 같은 집이라도 보증금 크기에 따라 위험이 달라지는 것입니다. 이 글은 어느 비율이 안전하다고 정하지 않습니다 — 법에 그런 기준은 없고, 집과 시점마다 다릅니다.

시세는 실거래로 봅니다

시세는 호가(집주인이 부르는 값)가 아니라 실제로 거래된 가격으로 봅니다. 이 홈페이지의 실거래 칸에서 울산 아파트의 날짜별 매매·전세 실거래를 볼 수 있습니다. 다세대·다가구는 거래가 드물어 실거래가 적은 경우가 많으니, 비슷한 위치·연식·면적의 거래를 여러 건 모아 보수적으로 잡습니다.

다가구는 「먼저 들어온 보증금」이 숨어 있습니다

다가구는 등기부에 다른 세입자 보증금이 나오지 않습니다. 이것을 확인하는 법이 법에 있습니다.

• 확정일자 정보 요청 — 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 그 주택의 확정일자 부여일 · 차임·보증금 · 임대차기간을 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항 · 시행령 제6조 제2항)
• 임대인의 정보 제시 의무 — 임대인은 계약할 때 이 정보와 납세증명서를 제시해야 합니다. 계약 전에 열람에 동의하는 것으로 대신할 수 있습니다(제3조의7)

임대인이 동의를 꺼린다면 그것 자체가 판단 자료입니다. 확정일자를 받지 않은 세입자는 이 정보에 안 나올 수 있다는 점도 알아 둡니다.

소액이라면 최우선변제도 봅니다

보증금이 작으면 근저당보다도 먼저 일정액을 받습니다(제8조 · 10강). 울산은 구와 군이 다릅니다.

다만 이 기준은 그 집에 근저당이 언제 설정됐느냐에 따라 옛 기준이 적용될 수 있고(2023년 개정 부칙), 받을 수 있는 총액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

정리하면

• 선순위 채권최고액 + 먼저 들어온 보증금 + 내 보증금을 실거래 시세와 비교합니다
• 근저당은 실제 대출이 아니라 채권최고액으로 셉니다
• 경매는 시세보다 낮게 팔리고 비용도 빠지므로, 남는 돈이 넉넉한지 봅니다
• 다가구는 임대인 동의를 받아 확정일자 정보로 다른 세입자 보증금을 확인합니다
• 계약 뒤에는 전입신고와 확정일자를 바로 받아 순서를 지킵니다(8강·9강)

근거 · 주택임대차보호법 제3조 · 제3조의2 · 제3조의6 · 제3조의7 · 제8조 · 같은 법 시행령 제6조 · 제10조 · 제11조 · 민법 제357조 · 부동산등기법 제75조