원상회복 — 못 자국과 도배는 어디까지

이사 나가는 날 가장 많이 부딪히는 것이 「도배 다시 해 주세요」 「못 자국은 어떻게 하실 거예요?」입니다. 법은 짧게 한 줄로 정해 두었고, 나머지는 무엇이 정상적인 낡음이냐의 문제입니다.

법이 정한 것 — 원래대로 돌려놓기

• 임차인은 집을 돌려줄 때 원상에 회복해야 합니다. 임차인이 붙여 둔 물건은 떼어 갈 수 있습니다(민법 제615조, 제654조)
• 집주인이 손해배상을 청구하려면 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다(제654조, 제617조)

「원래대로」는 새집처럼이 아닙니다

사람이 살면 벽지는 바래고 바닥은 닳습니다. 이런 정상적으로 쓰면서 생기는 낡음(통상의 손모)까지 임차인이 새것으로 바꿔 줄 책임은 일반적으로 없다고 봅니다. 대법원은 원상회복을 「임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것」이라고 했고(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 · 판례 51번), 그 범위는 계약 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 바꾼 내용을 보고 구체적·개별적으로 정한다고 했습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 · 판례 52번). 다만 「통상의 손모」를 직접 다룬 대법원 판례는 찾지 못했습니다. 일반적인 구분은 이렇습니다.

결국 사진과 계약 때 상태가 판단을 가릅니다. 입주하는 날 집 상태를 날짜가 남는 사진·영상으로 찍어 두고 집주인에게도 보내 두면 나갈 때 다툼이 크게 줄어듭니다(일반적으로).

임차인이 달아 놓은 것

• 떼어 갈 권리 — 임차인이 붙인 물건은 철거할 수 있습니다(제615조)
• 사 달라고 할 권리 — 집주인 동의를 얻어 붙인 물건은 계약이 끝날 때 집주인에게 사 달라고 청구할 수 있습니다(제646조). 이 권리를 미리 포기하는 특약은 임차인에게 불리하면 효력이 없습니다(제652조)
• 반대로 동의 없이 바꾼 것은 원래대로 돌려놓을 책임이 생길 수 있습니다(일반적으로)

보증금에서 빼도 되나

• 원상회복 비용은 일반적으로 보증금에서 실제 든 비용만큼 정산합니다. 견적서·영수증으로 금액을 확인하고 합의합니다
• 집 반환과 보증금 반환은 서로 맞물려 있어(민법 제536조의 동시이행 원리), 수리비 다툼이 있다고 보증금 전액을 붙잡아 두는 것은 다툼을 키웁니다(일반적으로)
• 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항)

특약으로 정해 두면

「도배·장판은 임차인이 퇴거 시 새로 한다」 같은 특약은 범위가 넓을수록 다툼이 됩니다. 무엇을, 어느 정도까지(예: 「흡연으로 인한 도배 오염은 임차인 부담」, 「못 자국 ○개 이하는 문제 삼지 않는다」) 적어 두는 것이 좋습니다(5강 특약).

예로 보면

4년 산 집을 비우는데 집주인이 「벽지가 누렇게 바랬으니 전체 도배비 100만 원을 빼겠다」고 한다면 — 햇빛에 바랜 것은 일반적으로 정상적인 낡음이라 전체를 임차인이 부담할 이유는 약합니다. 반면 거실 벽에 실수로 낸 큰 구멍이 있다면 그 부분 보수 비용은 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

정리하면

• 원상회복은 새것으로가 아니라 임차인이 만든 훼손을 되돌리는 것
• 정상적인 낡음은 일반적으로 임차인 책임 아님
• 입주 날 사진이 가장 강한 증거
• 동의받고 단 부속물은 매수청구 가능(강행규정)
• 집주인 손해배상 청구는 반환받은 날부터 6개월 안에

근거 · 민법 제536조 · 제615조 · 제617조 · 제646조 · 제652조 · 제654조 · 주택임대차보호법 제4조 제2항