전세보증금 반환보증 — 가입 조건과 거절 사유

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 법으로 정한 권리가 아니라 보증기관의 상품이라 조건이 기관마다 다르고 자주 바뀝니다. 여기서는 주택도시보증공사(HUG) 상품 안내(2026년 10월 기준) 에 적힌 내용만 정리합니다.

가입할 수 있는 보증금

• 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 — 울산은 5억원 이하
• 월세가 섞인 계약은 공사의 전월세전환율로 바꾼 전세보증금 기준
• 대상 주택: 단독 · 다가구 · 다중 · 연립 · 다세대 · 아파트 · 주거용 오피스텔 · 노인복지주택. 근린생활시설 등은 대상이 아닙니다(1강)

언제까지 신청하나요

• 새 계약: 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전
• 갱신 계약: 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전
• 2년 계약이면 대략 1년 안입니다

보증한도 — 「주택가격의 90%」

보증한도 = 주택가격 × 90% − 선순위채권 등

선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받는 담보채권(등기부 을구의 근저당 등)이고, 단독·다가구·다중주택은 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금도 포함합니다.

공사 안내의 예(주택가격 1억원) —

• 보증금 9,500만원 → 가입 불가(한도 9,000만원)
• 보증금 9,000만원 → 가입 가능
• 보증금 4,000만원 + 선순위채권 5,500만원 → 가입 불가(선순위채권이 주택가액의 60% 초과)

「주택가격」은 이렇게 정합니다

임대인이나 임차인이 받은 감정평가서(6개월 이내) 가 있으면 그것을 가장 먼저 씁니다.

흔히 말하는 「공시가격의 126%」 는 여기서 나옵니다. 시세가 없는 빌라는 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126% 가 보증금과 선순위채권을 합한 상한이 됩니다.

예로 보면

울산 다세대, 시세 정보 없음, 공동주택 공시가격 1억원, 근저당 없음.

• 주택가격 = 1억 × 140% = 1억 4,000만원
• 한도 = 1억 4,000만 × 90% = 1억 2,600만원
• 보증금 1억 3,000만원이면 → 가입 불가 / 1억 2,000만원이면 → 가입 가능(다른 조건도 충족할 때)

계약하기 전에 이 계산을 해 봐야 합니다. 계약 뒤에 거절되면 되돌리기 어렵습니다.

자주 거절되는 이유 (공사 안내의 조건)

• 전입신고와 확정일자가 없거나, 그 집에 실제로 살지 않음(8강·9강)
• 등기부 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 있음(2강)
• 선순위채권이 주택가액의 60% 초과
• 건물과 토지(대지권)가 둘 다 임대인 소유가 아님
• (단독·다가구·다중 외) 보증신청일에 다른 세대 전입이 있음
• 계약기간이 1년 미만
• 공인중개사를 통해 쓴 계약서가 아님(처음 계약을 중개사를 통해 했다면 갱신 계약서는 예외)
• 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있음
• 건축물대장에 위반건축물 표시(아파트 제외 · 3강)
• 단독·다가구·다중: 선순위채권 + 앞선 세입자 보증금이 주택가액의 80% 초과, 계약 확인서 가구수와 건축물대장 가구수가 다름
• 질권설정·채권양도된 전세대출을 받음(공사와 협약한 SGI서울보증 보증 대출은 예외)
• 임대인이 공사의 보증금지대상자

정리하면

• 울산은 보증금 5억원 이하, 신청은 계약기간 절반 전까지
• 한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권, 시세 없는 빌라는 사실상 공시가격의 126%
• 위반건축물 · 권리침해 · 중개사 없는 계약서는 대표적인 거절 사유
• 기준은 법이 아니라 상품 규정이라 수시로 바뀝니다 — 계약 직전에 보증기관 상품 안내로 다시 확인합니다. 한국주택금융공사·SGI서울보증 상품은 조건이 다릅니다

근거 · 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증」 상품 안내(2026. 10. 4. 확인) · 법령이 아닌 보증기관 상품 기준