계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다. 그런데 새 집으로 이사는 가야 합니다. 이사하면서 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다(8강). 이때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다.
무엇인가요
법원 명령으로 등기부에 「이 집에 세입자 보증금이 남아 있다」고 올리는 것입니다. 등기가 되면 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 보증금을 지킬 권리가 그대로 남습니다.
누가, 언제, 어디에
- 누가 — 세입자(보증금을 대신 받을 권리를 넘겨받은 은행·보증기관 등 금융기관도 대신 신청할 수 있습니다 · 제9항)
- 언제 — 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때(제1항). 계약 기간 중에는 신청 대상이 아닙니다
- 어디에 — 그 집 소재지를 관할하는 지방법원 · 지방법원지원 · 시·군법원(제1항). 울산 집이면 일반적으로 울산지방법원
- 집주인 동의가 필요 없습니다 — 세입자 혼자 신청합니다
신청서에 적는 것 (제2항)
1. 신청 취지와 이유
2. 빌린 주택(집 일부만 빌렸으면 그 부분 도면)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실 — 대항력이나 우선변제권을 이미 얻었다면 그 사실(전입일·확정일자)
4. 그 밖에 대법원규칙이 정한 사항
계약이 끝났다는 것과 보증금을 못 받았다는 것을 소명(어느 정도 증명) 해야 합니다. 계약서, 주민등록초본, 계약 해지·만료를 알린 문자나 내용증명 같은 자료를 붙이는 것이 일반적입니다(17강).
등기가 되면 무엇이 달라지나요 (제5항)
- 등기를 마치면 대항력과 우선변제권이 생깁니다
- 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그 순위 그대로 유지됩니다
- 등기 이후에는 이사하고 전입을 옮겨도 이미 얻은 권리를 잃지 않습니다
예로 보면
남구 아파트, 2024년 3월 전입·확정일자, 2026년 3월 계약 만료, 보증금 미반환. 4월에 새 직장 근처로 이사해야 하는 상황.
1. 만료 뒤 울산지방법원에 임차권등기명령 신청
2. 결정이 나고 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 등기사항증명서로 확인
3. 그다음 이사·전출 → 2024년 3월 기준 순위가 그대로 남음
순서가 중요합니다. 신청만 하고 등기가 올라가기 전에 이사하면 그 사이에 대항력을 잃을 수 있습니다.
2023년에 바뀐 것 — 집주인이 안 받아도 됩니다
예전에는 법원 결정이 집주인에게 송달되어야 등기 절차가 진행돼, 집주인이 연락을 피하면 시간이 늘어졌습니다. 2023. 4. 18. 개정으로 「가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다」는 민사집행법 제292조 제3항을 준용하게 되어, 집주인에게 송달되기 전에도 등기를 할 수 있습니다. 이 개정은 공포 후 3개월이 지난 날(2023. 7. 19.)부터 시행됐고, 그 전에 내려졌지만 그때까지 집주인에게 송달되지 않은 명령에도 적용됐습니다(부칙 제2조).
같이 알아 둘 것
- 비용 — 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(제8항)
- 기각되면 세입자는 항고할 수 있습니다(제4항)
- 등기된 집에 나중에 들어온 세입자는 그 부분에 대해 최우선변제(10강)를 받지 못합니다(제6항). 그래서 일반적으로 등기가 남아 있으면 집주인이 새 세입자를 구하기가 어려워집니다
- 임차권등기는 보증금을 받아 주는 제도가 아닙니다. 권리를 지켜 두는 것이고, 실제로 받으려면 지급명령·소송·경매 같은 절차가 따로 필요합니다(17강)
- 집주인이 협조하면 민법 제621조의 임대차등기를 함께 신청하는 방법도 있고, 효력은 임차권등기와 같게 봅니다(제3조의4)
정리하면
- 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때, 집 소재지 법원에 세입자 혼자 신청
- 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 이사·전출
- 등기 후엔 이사해도 대항력·우선변제권 유지, 비용은 집주인에게 청구
- 2023년 개정으로 집주인 송달 전에도 등기 가능
근거 · 주택임대차보호법 제3조의3 · 제3조의4 · 부칙(법률 제19356호, 2023. 4. 18.) · 민사집행법 제292조 제3항