월세와 보증금 올리기 — 5퍼센트 제한

「재계약하면서 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?」는 집주인도 세입자도 자주 묻습니다. 주택임대차보호법은 계약이 이어지는 동안의 증액에 두 가지 줄을 그어 두었습니다. 5퍼센트와 1년입니다.

5퍼센트 — 한 번에 올릴 수 있는 한도

• 월세나 보증금을 올려 달라는 청구는 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(제7조 제2항, 시행령 제8조 제1항)
• 세금·공과금 같은 부담이 늘었거나 경제 사정이 바뀌어 지금 금액이 적절하지 않게 된 경우에 장래에 대하여 청구할 수 있습니다(제7조 제1항)
• 반대로 내려 달라는 청구(감액)도 같은 조문으로 할 수 있습니다
• 계약갱신요구권(13강)으로 갱신될 때도 월세·보증금은 이 범위 안에서만 바뀝니다(제6조의3 제3항)
• 시·도는 조례로 이 상한을 5% 범위 안에서 따로 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 울산광역시가 따로 정했는지는 확인 필요입니다

1년 — 올린 뒤 다시 올리는 간격

• 계약을 맺거나 금액을 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 청구할 수 없습니다(제7조 제1항, 시행령 제8조 제2항)

새 임차인과의 새 계약은

5% 제한은 「약정한 차임이나 보증금」을 계약 중에 올리는 청구에 관한 것입니다. 그래서 일반적으로 새 임차인과 처음 맺는 계약 금액에는 적용되지 않는 것으로 이해됩니다. 같은 임차인과 계약을 이어 가는 경우(갱신요구권 행사 등)가 이 제한을 받습니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 — 전환율 상한

보증금 일부나 전부를 월세로 바꾸는 경우, 바뀌는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 것을 곱한 월세를 넘을 수 없습니다(제7조의2, 시행령 제9조).

기준금리는 때마다 바뀌므로, 계산할 때 그날의 기준금리를 확인합니다. 보통은 ②가 더 낮아 ②가 상한이 됩니다(기준금리가 연 8% 미만일 때).

예로 보면

• 보증금 올리기 — 보증금 2억 원 전세를 갱신하면서 올린다면 한도는 2억 원 × 5% = 1,000만 원, 새 보증금은 최대 2억 1,000만 원입니다
• 월세 올리기 — 보증금 2,000만 원에 월세 60만 원이면 월세는 최대 3만 원(5%)까지 올릴 수 있습니다
• 보증금을 월세로 — 기준금리가 연 2.5%라고 가정하면 상한 비율은 2.5% + 2% = 연 4.5%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 1억 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 37만 5천 원이 상한입니다

5%를 셀 때 보증금과 월세를 어떻게 합쳐 볼지는 계약마다 다툼이 생길 수 있어 금액을 분명히 적어 두는 것이 좋습니다(일반적으로).

이 범위를 넘겨 약속하면

이 법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조). 5%를 넘겨 올리기로 합의했더라도 넘는 부분은 다툼이 될 수 있습니다. 재계약서에는 이전 금액과 올린 금액, 올린 날짜를 함께 적어 두면 1년 간격과 5%를 나중에 확인하기 쉽습니다(일반적으로).

정리하면

• 계약 중 증액은 5% 이내, 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올림
• 갱신요구권으로 갱신될 때도 같은 제한
• 보증금 → 월세 전환은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 비율이 상한
• 새 임차인과의 새 계약은 일반적으로 이 제한 밖
• 울산 조례의 별도 상한 여부는 확인 필요

근거 · 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 · 제7조 · 제7조의2 · 제10조 · 같은 법 시행령 제8조 · 제9조