수리비는 누가 내나 — 임대인의 수선의무

「보일러가 고장 났는데 누가 고쳐요?」 「전등은요?」 전월세 상담에서 가장 흔한 다툼입니다. 주택임대차보호법에는 수리 규정이 따로 없고, 민법의 임대차 규정을 따릅니다.

원칙 — 쓸 수 있는 상태로 유지하는 것은 집주인 몫

민법 제623조는 집주인(임대인)이 집을 넘겨줄 뿐 아니라 계약하는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정합니다. 그래서

• 살 수 없거나 제대로 쓸 수 없게 만드는 고장 — 큰 누수, 보일러 고장, 배관 파열 같은 것 — 은 일반적으로 집주인이 고칩니다
• 반대로 전구·소모품 교체처럼 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 집주인의 수선의무가 아닙니다. 「수리는 임차인 부담」 특약이 있어도 범위를 따로 정하지 않았다면 임차인이 맡는 것은 소규모 수선뿐이고, 보일러·배관 교체 같은 대규모 수선은 여전히 집주인 몫입니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 · 판례 50번)
• 임차인이 잘못 써서 망가뜨린 것은 임차인 책임입니다(일반적으로)

임차인이 먼저 고쳤다면 — 비용 돌려받기

• 비용 상환 청구는 집주인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다(제654조, 제617조)
• 영수증과 고장 사진, 집주인에게 알린 문자를 남겨 두어야 나중에 금액을 다투지 않습니다(일반적으로)

집주인이 고치러 오면

• 집을 보존하는 데 필요한 공사는 임차인이 거절하지 못합니다(제624조)
• 다만 임차인 뜻에 반하는 공사로 살 수 없게 되면 계약을 해지할 수 있습니다(제625조)

고장으로 일부를 못 쓰게 되면

임차인 잘못 없이 집 일부를 쓸 수 없게 되면, 그 비율만큼 월세를 깎아 달라고 청구할 수 있고, 남은 부분으로 살 수 없으면 해지할 수 있습니다(제627조). 이 조문은 임차인에게 불리하게 바꾸는 특약이 효력이 없는 강행규정입니다(제652조).

특약으로 바꿀 수 있나

수선의무(제623조)와 비용상환(제626조)은 제652조의 강행규정 목록에 들어 있지 않습니다. 그래서 「소모품은 임차인 부담」, 「유익비는 청구하지 않는다」 같은 특약은 일반적으로 효력이 있다고 봅니다. 다만 특약의 범위가 애매하면 다툼이 생기므로, 무엇을 누가 고치는지 항목을 적어 두는 것이 좋습니다(5강 특약).

예로 보면

• 한겨울에 오래된 보일러가 멈췄다 → 사는 데 필요한 설비라 일반적으로 집주인이 수리합니다. 연락이 안 돼 임차인이 먼저 고쳤다면 필요비로 바로 청구할 수 있습니다
• 거실 전구가 나갔다 → 일반적으로 임차인이 갈아 끼웁니다
• 임차인이 집주인과 상의 없이 붙박이장을 새로 짜 넣었다 → 유익비 문제이고, 끝날 때 가치 증가가 남아 있어야 하며 특약으로 포기했다면 받기 어렵습니다

정리하면

• 쓸 수 있는 상태로 유지하는 것은 집주인 의무(제623조)
• 작은 소모품·임차인 잘못은 일반적으로 임차인 부담
• 필요비는 즉시, 유익비는 끝날 때 청구, 둘 다 반환 뒤 6개월 안에
• 일부를 못 쓰면 월세 감액(강행규정)

근거 · 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 · 민법 제617조 · 제623조 · 제624조 · 제625조 · 제626조 · 제627조 · 제652조 · 제654조