최우선변제 — 소액임차인 보호

보증금이 적은 세입자는 경매가 되면 은행 근저당보다도 먼저 일정 금액을 받습니다. 이것이 최우선변제입니다. 순서를 따지는 확정일자 우선변제(9강)와 달리, 조건만 맞으면 앞선 근저당이 있어도 먼저 받습니다.

조건 세 가지

1. 보증금이 소액임차인 기준 이하일 것(시행령 제11조)
2. 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고(대항요건)를 마쳤을 것(법 제8조 제1항)
3. 받는 돈은 정해진 금액까지(시행령 제10조), 그리고 집값(대지 포함)의 2분의 1까지(법 제8조 제3항)

법 제8조에는 확정일자가 요건으로 적혀 있지 않습니다. 다만 최우선 금액을 넘는 나머지 보증금은 확정일자 순서(9강)로 받으므로, 확정일자도 같이 받아 둡니다.

지금 기준 — 울산은 구와 군이 다릅니다

시행령은 「광역시(군지역은 제외)」와 「그 밖의 지역」을 나눕니다.

기준은 「근저당을 언제 잡았느냐」로 갈립니다

금액은 여러 번 올랐습니다. 그런데 개정 때마다 부칙에 「이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다」 고 적었습니다. 은행이 근저당을 잡을 때 예상한 금액보다 더 빼앗기지 않게 한 것입니다. 2014년 개정부터는 「존속 중인 임대차계약에도 적용」 한다는 문장도 붙어, 계약일이 아니라 담보물권(근저당 등) 설정일이 기준입니다.

(2018. 9. 18. 개정도 있었지만 울산에 해당하는 금액은 바뀌지 않았습니다. 2008년 8월 20일 이전 설정분은 이 표에서 뺐습니다)

경매에서는 일반적으로 등기부에 남아 있는 가장 먼저 설정된 담보물권 날짜로 어느 줄을 쓸지 정합니다. 그래서 오래된 근저당이 있는 집은 지금 기준보다 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.

예로 보면

남구 다가구주택, 보증금 6,500만원 세입자.

• 근저당이 2024년에 처음 설정 → 지금 기준(8,500만원 이하) → 2,800만원까지 먼저 받음
• 근저당이 2019년에 설정돼 아직 남아 있음 → 그때 기준은 6,000만원 이하 → 6,500만원은 넘으므로 최우선변제 대상이 아님
• 근저당이 없는 집이면 → 일반적으로 경매 당시 기준

같은 보증금이라도 등기부 을구의 첫 근저당 날짜에 따라 결과가 완전히 달라집니다(2강).

같이 알아 둘 것

• 집값의 2분의 1까지 — 세입자가 여럿이라 최우선 금액 합계가 집값(대지 포함)의 절반을 넘으면, 절반을 각자의 금액 비율로 나눕니다(시행령 제10조 제2항·제3항). 방이 많은 다가구일수록 기대보다 적게 받을 수 있습니다
• 한 집에서 가족처럼 같이 사는 세입자 여럿은 한 명으로 보고 보증금을 합칩니다(제10조 제4항)
• 경매 등기 뒤에 들어오면 보호받지 못합니다(법 제8조 제1항)
• 임차권등기가 된 집(그 부분)에 나중에 들어온 세입자는 최우선변제를 받지 못합니다(법 제3조의3 제6항 · 12강)
• 보증금을 올려 기준을 넘게 되면 대상에서 빠질 수 있습니다

정리하면

• 울산 구 8,500만원 이하 → 2,800만원, 울주군 7,500만원 이하 → 2,500만원 (지금 기준)
• 기준은 계약일이 아니라 첫 담보물권 설정일
• 경매신청 등기 전에 이사·전입, 집값의 2분의 1 한도

근거 · 주택임대차보호법 제8조 · 제3조의3 제6항 · 같은 법 시행령 제10조 · 제11조 · 시행령 부칙(2008. 8. 21. · 2010. 7. 21. · 2013. 12. 30. · 2016. 3. 31. · 2018. 9. 18. · 2021. 5. 11. · 2023. 2. 21.)