등기부가 「누구 것이고 빚이 얼마인지」를 보여 준다면, 건축물대장은 「이 건물이 어떻게 지어졌고 무엇으로 쓰라고 허가받았는지」를 보여 줍니다. 시장·군수·구청장이 건물의 현황을 적어 보관하는 장부입니다(건축법 제38조). 등기부와 함께 꼭 같이 떼어 봅니다.
건축물대장에서 볼 것
- 주용도 / 호실별 용도 — 다가구주택인지, 다세대주택인지, 근린생활시설인지(1강)
- 층별 면적과 용도 — 각 층이 무엇으로 허가됐는지
- 세대수·가구수 — 다가구는 법에서 정한 19세대 이하 안에서 몇 가구로 허가됐는지
- 사용승인일 — 언제 준공됐는지
- 위반건축물 표시 — 일반적으로 대장 첫 장 위쪽에 「위반건축물」이라고 눈에 띄게 적힙니다
허가권자가 위반 건물에 시정명령을 하면 건축물대장에 위반 내용을 적어야 합니다(건축법 제79조 제4항). 그래서 대장에 표시가 있다면 이미 행정청이 위반을 알고 시정명령까지 했다는 뜻입니다.
자주 나오는 위반 세 가지
### 1. 불법 증축 — 옥상·베란다에 방을 더 붙인 경우
허가나 신고 없이 옥상에 방을 올리거나 발코니를 넓힌 경우입니다. 대장의 면적보다 실제 면적이 넓은 집은 일단 의심해 봅니다.
### 2. 가구 쪼개기 — 허가보다 방(가구)을 늘린 경우
다가구에서 원룸을 더 나누거나, 다세대에서 세대수를 늘린 경우입니다. 대장에는 8가구인데 우편함이 12개라면 쪼갠 집일 수 있습니다. 시행령은 임대 등 영리 목적으로 다가구 가구수나 다세대 세대수를 5개 이상 늘린 경우를 이행강제금 가중 사유로 정해 두었습니다(시행령 제115조의3 제2항).
### 3. 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우
대장에는 「제2종 근린생활시설(사무소)」인데 안은 원룸으로 꾸며 세를 놓는 경우입니다. 흔히 「근생 빌라」라고 부릅니다. 건축물의 용도를 바꾸려면 시설군에 따라 허가·신고·대장 기재변경을 거쳐야 하고(제19조), 이를 거치지 않고 주택으로 쓰면 위반입니다. 임대 등 영리 목적으로 용도를 바꾼 면적이 50㎡를 넘으면 이것도 가중 사유입니다.
위반이 있으면 어떻게 되나
1. 시정명령 — 허가권자는 해체·원상복구·사용금지 등을 명할 수 있습니다(제79조 제1항)
2. 이행강제금 — 시정하지 않으면 이행강제금을 매깁니다(제80조)
- 허가·신고 없이 짓거나 건폐율·용적률을 넘긴 경우는 「1㎡ 시가표준액의 100분의 50 × 위반면적」에 비율을 곱합니다 — 무허가 100분의 100, 무신고 100분의 70, 건폐율 초과 100분의 80, 용적률 초과 100분의 90(제80조 제1항 제1호 · 시행령 제115조의3 제1항)
- 용도 위반 같은 그 밖의 위반은 시가표준액의 100분의 10 범위에서 정합니다(제80조 제1항 제2호)
- 연면적 60㎡ 이하 주거용(공동주택은 세대 면적 기준)은 그 2분의 1 범위에서 조례로 정합니다
- 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 고칠 때까지 반복해서 매길 수 있습니다
- 고치면 새로 매기는 것은 멈추지만 이미 매긴 것은 내야 합니다
3. 영업 등 허가 제한 — 시정하지 않은 건물은 다른 법에 따른 영업 허가 등을 하지 않도록 요청할 수 있습니다(제79조 제2항)
울산에서 실제로 얼마를 몇 번 매기는지는 울산광역시 건축 조례에 따릅니다(이 글에서는 조례 원문을 확인하지 못했습니다 — 확인 필요).
세입자와 매수인에게 무슨 일이 생기나
- 사는 사람 — 일반적으로 위반건축물이나 근린생활시설로 등록된 집은 전세보증 가입이나 전세대출이 거절될 수 있습니다(기관마다 기준이 다릅니다 · 11강)
- 사는 집을 사는 사람 — 이행강제금은 위반이 풀릴 때까지 따라옵니다. 시행령은 위반 뒤 소유권이 바뀐 경우를 가중에서 빼고 감경 사유로 두었지만(제115조의3 제2항 단서 · 제115조의4), 시정 의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다
- 원상복구 비용 — 쪼갠 방을 합치거나 증축 부분을 철거하는 비용이 듭니다
예로 보면
울산 북구의 4층 건물 301호 원룸 전세를 알아본다고 해 봅시다(가상).
- 등기부 — 근저당 없음, 깨끗합니다
- 건축물대장 — 3층 용도가 「제2종 근린생활시설(사무소)」, 첫 장 위쪽에 「위반건축물」 표시
등기부만 보면 문제없어 보이지만, 대장을 보면 주택이 아닌 곳을 주택으로 쓰는 위반 건물입니다. 일반적으로 이런 집은 전세보증 가입이 어려울 수 있어, 계약 전에 가입 가능 여부부터 따져 봅니다(5강 특약).
정리하면
- 등기부는 권리, 건축물대장은 건물의 모습과 용도입니다. 둘 다 봅니다
- 대장 첫 장의 「위반건축물」 표시, 층별 용도, 가구·세대수를 봅니다
- 불법 증축 · 가구 쪼개기 · 근린생활시설 주택 사용이 흔한 위반입니다
- 위반은 시정될 때까지 이행강제금이 반복되고, 일반적으로 전세보증·대출에도 걸릴 수 있습니다
근거 · 건축법 제19조 · 제38조 · 제79조 · 제80조 · 건축법 시행령 제115조의3 · 제115조의4