계약서 앞면의 인쇄된 조항은 누구에게나 똑같습니다. 이 집만의 위험을 막는 것은 특약입니다. 앞의 1~4강에서 본 위험을 계약서 한 장에 옮긴다고 생각하시면 됩니다.
아래 문구는 실무에서 쓰는 예시이고 법이 정한 서식이 아닙니다. 집마다 사정에 맞게 고쳐 씁니다.
먼저 알아 둘 것
- 주택임대차보호법을 어기는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조). 특약은 법이 비워 둔 틈을 채우는 데 씁니다
- 특약은 누가 · 언제까지 · 무엇을 · 못 하면 어떻게 네 가지가 들어가야 다툼이 줄어듭니다. 「협의한다」로 끝나면 아무것도 정하지 않은 것과 같아지기 쉽습니다
1. 잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지
임대인은 잔금일 다음 날까지 이 주택에 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다. 이를 어긴 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 반환한다.
왜 필요한가 — 등기는 접수한 때부터 효력이 생기지만(부동산등기법 제6조 제2항), 세입자의 대항력은 이사하고 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 잔금일에 근저당이 접수되면 그 근저당이 세입자보다 앞섭니다. 이 하루의 틈을 막는 특약입니다.
2. 선순위 근저당 말소 (또는 감액)
임대인은 잔금 지급과 동시에 을구 ○번 근저당권(채권최고액 ○○○원)을 임차인이 지급하는 잔금으로 상환하고 말소등기를 신청한다. 말소되지 않으면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
실무에서는 잔금을 은행 상환 계좌로 바로 보내고, 상환 영수증과 말소 접수증을 받아 둡니다. 며칠 뒤 등기부를 다시 떼어 실제로 지워졌는지 확인합니다.
3. 전세보증 가입이 안 되면 해제
임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 경우(임대인 측 사유 또는 주택의 사유) 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
위반건축물·근린생활시설(3강)이나 빚이 많은 집(4강)은 일반적으로 보증 가입이 거절될 수 있습니다. 가입 조건은 기관마다 달라 11강에서 따로 봅니다. 전세대출을 받는다면 「대출이 안 되면 해제」도 같은 방식으로 적습니다.
4. 세금 체납 확인
임대인은 계약 체결 시 국세·지방세 납세증명서를 제시한다(또는 미납 국세·지방세 열람에 동의한다). 잔금일까지 체납 사실이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
법이 정한 의무입니다 — 임대인은 계약할 때 납세증명서를 임차인에게 제시해야 하고, 계약 전에 미납국세·체납액·미납지방세 열람에 동의하는 것으로 대신할 수 있습니다(제3조의7 제2호). 특약은 이것을 확인했다는 기록과, 나중에 체납이 드러났을 때의 처리를 적는 것입니다.
5. 확정일자 정보 (특히 다가구)
임대인은 이 주택의 확정일자 부여 현황(다른 임차인의 보증금·임대차기간) 제공에 동의하며, 계약 시 알린 선순위 보증금 합계 ○○○원과 다르면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일 · 차임·보증금 · 임대차기간을 요청할 수 있고(제3조의6 제4항 · 시행령 제6조 제2항), 임대인은 이 정보를 제시할 의무가 있습니다(제3조의7 제1호). 다가구는 이것이 없으면 내 앞 보증금을 알 수 없습니다(4강).
6. 그 밖에 자주 넣는 것
- 신탁 주택 — 「신탁원부상 수탁자의 동의서를 계약 시 받는다」(2강). 신탁원부는 등기기록의 일부입니다(부동산등기법 제81조)
- 위반건축물 — 「대장상 위반 사항으로 인한 이행강제금·원상복구는 임대인이 부담한다」(3강)
- 잔금 전 권리 변동 — 「계약 뒤 잔금일까지 등기부에 가압류·근저당 등 새 권리가 생기면 임차인은 해제할 수 있다」
- 현재 상태 — 「계약 당시 집 상태 사진을 첨부한다」 (나중에 원상회복 다툼을 줄입니다 · 18강)
예로 보면
울산 중구 다가구 3층을 보증금 1억 원에 계약한다고 해 봅시다(가상). 등기부 을구에 근저당이 하나 있고, 임대인은 「먼저 들어온 세입자 보증금은 합계 1억 5천」이라고 말합니다. 이때 계약서에는 ① 잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지 ② 확정일자 정보 제공 동의와 「선순위 보증금 1억 5천과 다르면 해제」 ③ 납세증명서 제시 ④ 보증 가입 불가 시 해제를 함께 적습니다. 말로 들은 숫자를 계약서 숫자로 바꾸는 것이 특약의 역할입니다.
계약한 날 바로 할 일
- 잔금일에 이사 → 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받습니다(제3조의2 제2항). 확정일자는 주민센터 등에서 받습니다(제3조의6 제1항)
- 해제 사유가 생기면 해제는 상대방에게 의사표시로 합니다(민법 제543조). 해제되면 서로 받은 것을 돌려주고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자가 붙습니다(민법 제548조)
정리하면
- 특약은 실무 문구 예시이며, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다
- 담보 설정 금지 · 선순위 말소 · 보증 가입 불가 시 해제 · 세금 체납 확인 · 확정일자 정보가 기본 다섯 가지입니다
- 말로 들은 숫자는 계약서에 숫자로 적습니다
근거 · 주택임대차보호법 제3조 · 제3조의2 · 제3조의6 · 제3조의7 · 제10조 · 같은 법 시행령 제6조 · 부동산등기법 제6조 · 제81조 · 민법 제543조 · 제548조