2026년 9월 29일 국무회의에서 「소득세법 시행령」, 「법인세법 시행령」, 「종합부동산세법 시행령」, 「상속세 및 증여세법 시행령」 일부개정안이 의결됐습니다. 2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」의 후속 조치이고, 2026년 10월 1일 공포·시행됩니다. 이 가운데 집을 사고파실 때 바로 걸리는 네 가지를 정리했습니다.
한눈에
- 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 3년 → 2년
- 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과배제에 기한이 생김 (그전에는 기한 없음)
- 상생임대주택 거주요건 면제 특례 2026년 12월 31일 종료
- 비수도권 준공 후 미분양주택 세제지원 1년 연장 (2027년 12월 31일까지)
① 조정대상지역 일시적 2주택 — 3년에서 2년으로
- 조정대상지역에 집이 있는 사람이 조정대상지역에 집을 또 사서 일시적 2주택이 된 경우입니다
- 지금까지는 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 봐 줬는데, 2년으로 줄었습니다
- 양도소득세 — 양도가액 12억원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%
- 종합부동산세 — 기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%
- 양도세 적용 시점 — 2026년 8월 4일 이후 주택을 새로 취득하고, 시행일(2026년 10월 1일) 이후 종전주택을 양도하는 분부터
- 종부세 적용 시점 — 2026년 8월 4일 이후 주택을 새로 취득하고, 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터
- 종전 규정이 그대로 적용되는 경우 — 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우
② 조정대상지역 매입임대 아파트 — 중과배제에 기한이 생겼습니다
- 2020년 8월 「민간임대주택법」이 바뀌면서 장기(8년) 아파트 매입임대와 단기(4년) 매입임대 유형이 폐지됐고, 의무임대기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소됩니다
- 지금까지는 등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제와 법인세 추가과세 배제가 기한 없이 적용됐습니다
- 앞으로 조정대상지역 안의 매입임대 아파트는 일정 기한 안에 양도한 분만 이 특례를 받습니다
- 기본 기한은 2027년 12월 31일까지입니다
- 의무임대기간 중이거나 재건축·재개발이 진행 중이면 기한이 따로 있습니다 — 2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않았으면 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과배제 기한이 끝나기 전에 재건축·재개발 절차가 진행됐으면 이전고시일부터 1년이 되는 날까지입니다 (둘 다 해당하면 늦은 날까지)
- 그대로 유지되는 것 — 조정대상지역 밖에 있는 아파트, 조정대상지역 안의 아파트가 아닌 주택, 건설임대·공공지원 임대
- 임대사업자의 거주주택에 대한 양도세 1세대 1주택 특례(다주택자여도 12억원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%)는 입법예고 의견 등을 감안해 지금처럼 등록말소일부터 5년간 적용됩니다
③ 상생임대주택 — 2026년 12월 31일로 끝납니다
- 상생임대는 임대료를 5% 이내로만 올려 2년간 임대하는 것을 말합니다
- 지금까지는 상생임대를 하면 양도세 1세대 1주택 비과세(12억원 이하분)와 장기보유특별공제 우대(최대 30~80%)에 필요한 2년 거주요건을 면제해 줬습니다
- 이 특례가 당초 예정된 적용기한인 2026년 12월 31일에 종료됩니다
- 종료 뒤에는 상생임대가 끝난 후 1년(최대 2029년 12월 31일) 안에 양도한 주택에 한해서만 거주요건 면제가 적용됩니다
- 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 경우에는 2027년 12월 31일까지 적용됩니다
④ 비수도권 준공 후 미분양 — 1년 더 (울산이 여기 해당합니다)
- 비수도권의 준공 후 미분양주택은 종합부동산세와 양도소득세를 계산할 때 주택 수에서 빼 줍니다
- 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택은 종부세 합산배제와 법인세 추가과세 배제를 받습니다
- 이 특례의 적용기한이 1년 연장돼 2027년 12월 31일까지가 됐습니다
울산은 어떻게 되나요
- 울산은 현재 조정대상지역이 아닙니다. 그래서 ①과 ②는 울산에 있는 주택 자체에는 적용되지 않습니다
- 다만 울산에 사시면서 서울·수도권 조정대상지역에 주택을 가지고 계신 경우에는 그대로 해당됩니다
- ③ 상생임대는 지역과 관계없이 적용되므로 울산도 해당됩니다
- ④ 비수도권 준공 후 미분양은 울산이 바로 여기에 해당합니다
근거
- 2026년 9월 29일 제42회 국무회의 의결, 2026년 10월 1일 공포·시행
- 「소득세법 시행령」, 「법인세법 시행령」, 「종합부동산세법 시행령」, 「상속세 및 증여세법 시행령」 일부개정
- 재정경제부 보도자료 「「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 국무회의 의결」 (2026.9.29.)
- 개별 조문 번호는 관보 공포문으로 확인한 뒤 덧붙입니다
세부 내용은 관보에 실린 공포문이 우선합니다. 같은 날 의결된 한미전략투자기금 출연금 증여세 비과세는 부동산과 관계가 없어 이 글에서는 다루지 않았습니다.