집을 사실 때 대출 한도를 정하는 것이 셋 있습니다. LTV · DTI · DSR입니다. 이름이 비슷해 헷갈리시는데, 재는 것이 서로 다릅니다.
LTV — 집값을 봅니다
- Loan To Value, 주택담보인정비율입니다
- 사려는 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐입니다
- LTV 70%라면 4억원짜리 집에 2억 8,000만원까지입니다
- 내 소득은 보지 않고 집값만 봅니다
DTI — 이 대출 하나를 봅니다
- Debt To Income, 총부채상환비율입니다
- 내 연소득 대비 이 주택담보대출의 연 원리금이 얼마나 되느냐입니다
- DTI 60%라면 연소득 5,000만원일 때 연 3,000만원까지입니다
- 다른 대출은 원금을 빼고 이자만 셉니다
DSR — 내 모든 빚을 봅니다
- Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율입니다
- 내 연소득 대비 가지고 있는 모든 대출의 연 원리금입니다
- 신용대출, 자동차 할부, 카드론이 전부 들어갑니다
- 요즘 한도가 막히는 것은 대부분 여기서입니다
셋 중 무엇이 먼저 걸리나요
- 세 가지를 각각 계산해서 가장 작은 값이 한도가 됩니다
- 집값이 싸도 빚이 많으면 DSR에서 막힙니다
- 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV에서 막힙니다
예를 들어 4억원 아파트를 연소득 5,000만원인 분이 다른 대출 없이 사신다면, LTV 70%로는 2억 8,000만원이고 DSR로는 연 원리금이 정해진 비율을 넘지 않는 금액입니다. 둘 중 작은 쪽이 실제 한도입니다.
빚이 있으면 이렇게 줄어듭니다
- 신용대출 5,000만원이 있으면 그 원리금이 먼저 DSR을 차지합니다
- 남은 만큼만 주택담보대출로 받을 수 있습니다
- 그래서 집 사기 전에 다른 대출을 정리하시는 분이 많습니다
스트레스 DSR이란
- 지금 금리가 아니라 금리가 올랐을 때를 가정해 심사하는 것입니다
- 실제 금리보다 높은 금리로 계산하니 한도가 줄어듭니다
- 변동금리를 고르면 더 많이 줄어듭니다
규제지역은 이렇게 조였습니다
- 규제지역 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다
- 수도권·규제지역은 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 올랐습니다
- 시행일 전에 계약하고 계약금을 지급하셨으면 종전 비율이 적용됩니다
울산은 어떤가요
- 울산은 조정대상지역도 투기과열지구도 아닙니다. 위의 LTV 40% 차감도, 스트레스 금리 3.0%도 울산에는 적용되지 않습니다
- 다만 울산에 사시면서 수도권 규제지역에 집을 사실 때는 그 기준을 따릅니다
- DSR은 지역과 상관없이 똑같이 적용됩니다. 빚이 많으면 울산에서도 한도가 막힙니다
- 보금자리론처럼 정책금융 상품은 따로 정해진 기준이 있습니다 (아파트 LTV 70% · 기타주택 65% · DTI 60%)
- 울산 아파트는 최근 1년 매매의 86%가 6억원 이하라 정책금융 대상에 드는 곳이 많습니다
숫자는 자주 바뀝니다
- LTV·DTI·DSR 비율은 정부 대책에 따라 바뀝니다
- 은행마다, 상품마다, 규제지역이냐에 따라 다릅니다
- 정확한 한도는 은행에서 직접 확인하셔야 합니다
근거
- 규제지역 LTV·스트레스 금리 — 금융위원회 주요정책문답
- 보금자리론 기준 — 한국주택금융공사
- 울산 실거래 숫자 — 국토교통부 공개자료를 직접 받아 계산 (2025.10~2026.9 계약 · 취소 제외)
이 글은 개념을 설명한 것입니다. 비율과 한도는 신청 시점에 은행과 상품마다 다르니 직접 확인하시기 바랍니다.