한 줄로
건물주가 「1년 6개월 비워 둘 테니 새 임차인은 안 받는다」고 하면 권리금 회수를 거절할 수 있습니다. 다만 임대차가 끝날 당시에 바로 그 사유로 거절했어야 하고, 실제로도 그 기간 비워 두어야 합니다.
원칙 — 함부로 거절할 수 없습니다
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다.
방해 행위에는 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 것, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 것, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 것이 포함됩니다.
거절할 수 있는 정당한 사유 — 네 가지
제10조의4 제2항에 정당한 사유가 열거되어 있습니다.
1. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
★ 흔히 「빠져나갈 구멍이 하나뿐」이라고 알려져 있지만 네 가지입니다. 더하여 제1항 단서로 제10조 제1항 각 호(갱신 거절 사유)에 해당하면 보호 규정이 적용되지 않습니다.
1년 6개월 조항이 실제로 통하려면
대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결이 기준입니다.
임대인이 임대차 종료 당시 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 사유를 들어 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하였고, 실제로도 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 한하여 정당한 사유가 인정된다
두 가지가 모두 필요합니다.
- 그때 그 사유로 거절했어야 합니다. 나중에 분쟁이 생긴 뒤 다른 이유를 갖다 붙이는 것과는 다릅니다
- 실제로도 비워 두어야 합니다. 1년 6개월 안에 세를 놓거나 직접 장사를 시작하면 사유가 유지되지 않습니다
그래서 거절 당시에 어떤 이유를 댔는지가 결정적인 기록이 됩니다. 문자, 카카오톡 대화, 내용증명 모두 증거가 됩니다. 통화만 하고 넘기면 나중에 다툴 때 남는 것이 없습니다.
건물이 팔리면 어떻게 되나
대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결은 임대차 종료 후 상가건물의 소유권이 변동된 경우에도 일정한 경우 새 소유자의 비영리 사용기간을 합산해 1년 6개월을 판단할 수 있다고 보았습니다.
반대로 말하면, 건물이 팔렸다고 해서 임차인의 권리가 자동으로 사라지는 것도 아니고, 새 주인이 바로 세를 놓으면 그 사실이 판단에 반영될 수 있다는 뜻입니다.
★ 「이어서 센다」로 단정하면 안 됩니다. 일정한 경우 합산해 판단할 수 있다까지입니다.
손해배상 한도와 기간
제10조의4 제3항 — 임대인이 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그 손해배상액은
신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다
예를 들어 신규임차인이 주기로 한 권리금이 1억원인데 종료 당시 평가 권리금이 8천만원이면 한도는 8천만원입니다. 반대로 종료 당시 권리금이 1억 2천만원으로 평가되어도 받기로 한 1억원을 넘을 수 없습니다.
제10조의4 제4항 — 이 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. 시간을 끌면 권리 자체가 없어집니다.
환산보증금이 커도 적용됩니다
제2조 제3항에 따라 권리금 관련 조항(제10조의2부터 제10조의9까지 등)은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 보증금이 커서 상가임대차법 보호를 못 받는다고 알고 계신 분이 많은데, 권리금 부분은 다릅니다.
울산의 환산보증금 기준은 구와 군이 다릅니다. 중·남·동·북구는 5억 4천만원, 울주군은 3억 7천만원입니다. 다만 위와 같이 권리금 조항은 이 기준을 넘어도 적용됩니다.
계약이 끝나갈 때 할 일 세 가지
① 새 임차인을 정식으로 주선하세요. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지가 그 기간입니다. 말로만 이야기하지 말고 신규임차인의 이름과 조건을 적어 서면으로 전달하는 것이 안전합니다.
② 거절 사실을 기록하세요. 「1년 6개월 비워 두겠다」는 이유로 거절했다는 것이 핵심입니다. 문자나 내용증명으로 남겨 두세요.
③ 나간 뒤에도 확인하세요. 1년 6개월 안에 다른 임차인이 들어오거나 건물주가 직접 장사를 시작하면 이야기가 달라집니다. 새 간판이 걸린 날짜와 사진을 남겨 두면 자료가 됩니다.
들어갈 때 계약서로 대비하는 방법
가장 확실한 대비는 처음 계약할 때입니다.
임대인에게 나중에 직접 쓸 계획이나 오래 비워 둘 계획이 있는지 물어보고, 권리금 회수와 관련한 특약을 협의해 보시는 것이 좋습니다.
이때 단순히 「비워 둘 수 없다」는 문구 하나만 믿기보다는, 두 가지를 같이 넣는 쪽을 검토하실 만합니다.
- 이 사유로 신규임차인을 거절할 경우 미리 서면으로 알리게 하는 것 (예를 들어 석 달 전까지)
- 약속과 달리 그 기간 안에 세를 놓거나 영리목적으로 사용하면 얼마를 배상할지 금액을 정해 두는 것
민법 제398조가 근거입니다. 제1항은 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 정하고, 제4항은 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정합니다. 금액을 미리 정해 두면 나중에 손해가 얼마인지 증명해야 하는 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
다만 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 터무니없이 큰 금액을 적어 두면 그대로 인정되지 않습니다.
★ 「석 달 전까지」는 법이 정한 기간이 아닙니다. 특약으로 정하는 것이니 「예를 들어」를 붙여 이해하셔야 합니다.
특약의 효력은 어디까지인가
제15조 — 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
반대로 임차인에게 유리한 방향의 특약(서면 통지 의무, 위약금 약정)은 이 조항으로 바로 무효가 되지는 않습니다. 다만 개별 사안에서 그 특약이 어떻게 해석되고 어디까지 인정되는지는 사안에 따라 달라질 수 있어 확인이 필요합니다. 권리금이 큰 계약이라면 특약 문구는 법률 전문가에게 검토받고 넣으시는 것이 안전합니다.
상담에서 자주 나오는 오해
10년을 다 채웠으면 권리금도 못 받나요
갱신요구권을 행사할 수 있는 기간(제10조 제2항, 전체 임대차기간 10년)과 권리금 회수기회 보호는 별개로 봅니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 보았습니다.
건물주가 직접 장사하겠다고 하면 무조건 거절되나요
직접 영업하는 것은 「영리목적으로 사용하는 것」입니다. 1년 6개월 비영리 미사용 사유에는 해당하지 않습니다.
말로 거절당했는데 그냥 나가야 하나요
아닙니다. 정식으로 주선하고 거절 사실을 남겨 두셔야 나중에 다툴 수 있습니다.
얼마나 받을 수 있나요
신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도이고, 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.
근거
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) · 제15조 · 제2조 제3항 — 법제처 국가법령정보센터
- 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257
- 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346
- 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329
- 민법 제398조 (배상액의 예정)
2026년 10월 7일 기준. 개인별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니 구체적인 분쟁은 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.