재개발·재건축은 「여기부터 여기까지 새로 짓는다」는 선을 긋는 데서 시작합니다. 그 선이 정비구역입니다. 정비구역으로 지정되면 그때부터 그 땅에는 여러 가지가 달라집니다.
큰 그림 — 기본계획
광역시장은 관할 구역에 대해 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 세우고, 5년마다 타당성을 검토해야 합니다. 어느 지역을 앞으로 정비할지(정비예정구역)가 여기에 담깁니다. 울산시 추진현황표도 「2030년 울산광역시 도시·주거환경정비기본계획」을 바탕으로 작성되어 있습니다.
선을 긋는 과정 — 정비계획과 주민 공람
정비구역은 정비계획과 함께 정해집니다. 정비계획을 입안할 때는 이런 절차를 거칩니다.
- 주민에게 서면으로 통보하고 주민설명회를 엽니다.
- 30일 이상 주민에게 공람해 의견을 듣습니다.
- 지방의회의 의견도 듣습니다. 지방의회는 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 내야 합니다.
누가 지정하나
정비구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지정합니다. 다만 광역시의 군수는 제외됩니다. 그래서 울산에서는 울주군 지역도 울산광역시장이 정비구역을 지정합니다.
지정되면 무엇이 달라지나
첫째, 정비구역 안에서 다음과 같은 일을 하려면 시장·군수 등의 허가를 받아야 합니다.
- 건축물의 건축, 공작물의 설치
- 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할
- 물건을 쌓아 놓는 행위 등
둘째, 분양받을 권리를 따지는 기준일이 생깁니다. 정비구역 지정 고시가 있은 날(또는 시·도지사가 투기를 막기 위해 따로 정한 날)의 다음 날을 기준으로, 그 뒤에 이런 일이 생긴 경우의 권리를 산정합니다.
- 한 필지를 여러 필지로 나누는 경우
- 단독·다가구처럼 집합건물이 아닌 건물을 구분등기한 집합건물로 바꾸는 경우
- 토지와 주택을 따로 나누어 소유하게 되는 경우
- 빈 땅에 새로 짓거나 기존 건물을 헐고 다세대주택 등을 지어 소유자 수가 늘어나는 경우
- 집합건물의 호실(전유부분)을 나누어 소유자 수가 늘어나는 경우
쉽게 말해, 기준일 뒤에 쪼개거나 새로 지어 소유자 수를 늘려도 새 아파트를 받을 권리가 그만큼 늘어나지 않을 수 있다는 뜻입니다. 구역 안의 집을 살 때 꼭 확인해야 하는 날짜입니다.
지정되고 멈추면 — 해제
정비구역으로 지정되고도 사업이 진행되지 않으면 지정권자가 정비구역을 해제해야 하는 경우가 있습니다. 재개발·재건축은 예를 들어 이런 때입니다.
- 정비구역 지정 뒤에 추진위원회를 꾸리는 곳에서, 정비구역 지정·고시일부터 2년이 되는 날까지 추진위원회 승인을 신청하지 않은 경우
- 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우. 정비구역 지정 전에 추진위원회가 승인된 곳은 정비구역 지정·고시일부터 2년을 셉니다.
- 조합설립인가일부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우
다만 토지등소유자(조합이 있으면 조합원)의 100분의 30 이상이 기한 전에 연장을 요청하거나, 지정권자가 구역을 남겨 둘 필요가 있다고 인정하면 2년 범위에서 연장해 해제하지 않을 수 있습니다.
실제로 해제되는지는 구역마다 사정이 다르니, 해당 구역의 고시와 울산시·구청 공고를 확인해야 합니다.
울산은 지금
지금 울산에서 정비구역 지정 단계에 있는 구역은 8곳입니다 — 남구 신정1 신정동(2026.08.27 · 현황표 뒤 바뀜) · 중구 복산1 복산동(2026.06.18 · 현황표 뒤 바뀜) · 동구 C-04 전하동(2026.04.16 · 현황표 뒤 바뀜) · 중구 유곡 유곡동(2025.11.24) · 남구 A-01 상개동(2019.09.19) · 북구 A-02 염포동(2019.09.19) · 울주군 A-11 청량읍(2019.09.19) · 남구 C-03 신정동(2015.08.27). (울산시 현황표 2026.03.24 기준에 그 뒤 시·구청 고시와 보도로 확인된 변화를 더해 매일 새로 채웁니다.)
정비구역으로 지정된 뒤에는 동의를 모아 조합을 만듭니다. 예를 들어 남구 B-01은 2025년 9월 25일 정비구역으로 지정된 뒤 2026년 5월 조합설립인가를 받고(보도 기준) 9월 19일 시공자 선정 총회를 열어, 다음 4강의 조합설립 단계로 넘어갔습니다. 울산시 현황표는 몇 달에 한 번 나와서 실제보다 늦을 수 있어, 이 목록과 홈페이지 재개발 칸의 막대에는 그 뒤 시·구청 고시와 보도로 확인한 변화를 더해 둡니다.
다음 4강에서는 정비구역이 정해진 뒤 동의를 모으는 단계, 추진위원회와 조합설립을 살펴보겠습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제4조(기본계획) · 제8조(정비구역의 지정) · 제15조(주민 공람) · 제19조(행위제한) · 제20조(정비구역의 해제) · 제77조(분양받을 권리의 산정 기준일) · 울산광역시 도시정비사업 추진현황(2026.03.24 기준)