1~9강은 도시정비법의 재개발·재건축이었습니다. 울산에는 이보다 작은 규모로 빠르게 하는 정비사업도 많습니다. 이것들은 도시정비법이 아니라 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)을 따릅니다.
네 가지 소규모주택정비사업
- 가로주택정비사업 — 가로구역에서 기존 길(가로)을 그대로 두고 소규모로 주거환경을 개선하는 사업
- 소규모재건축사업 — 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업
- 소규모재개발사업 — 역세권이나 준공업지역에서 소규모로 주거·도시환경을 개선하는 사업
- 자율주택정비사업 — 단독주택·다세대·연립주택을 소유자들이 스스로 개량하거나 짓는 사업
규모 요건은 시행령에 정해져 있습니다(2026년 9월 18일 시행 기준).
- 가로주택정비 — 사업구역 면적 1만㎡ 미만. 시·도 조례로 정하면 1만3천㎡ 미만, 소규모주택정비 관리지역이거나 공공이 함께 시행하고 공공임대주택 비율이 10% 이상인 등의 요건을 갖추면 2만㎡ 미만, 관리지역이면서 그 요건까지 갖추면 4만㎡ 미만까지 가능합니다. 노후·불량 건축물이 전체 건축물 수의 100분의 60 이상(관리지역·재정비촉진지구는 100분의 50 이상)이어야 하고, 기존 주택이 단독주택만이면 10호, 공동주택만이면 20세대, 섞여 있으면 20채 이상이어야 합니다.
- 소규모재건축 — 하나 또는 붙어 있는 둘 이상의 주택단지로서 사업구역 면적 1만㎡ 미만, 노후·불량 건축물 100분의 60 이상(관리지역·재정비촉진지구는 100분의 50 이상), 기존 주택 200세대 미만
- 소규모재개발 — 철도역 승강장 경계에서 반경 350m 안(조례로 30% 범위에서 늘리거나 줄일 수 있음) 또는 준공업지역으로, 면적 5천㎡ 미만, 노후·불량 건축물 100분의 60 이상
무엇이 다른가 ① — 조합을 바로 만든다
도시정비법에서는 추진위원회를 먼저 꾸렸지만(4강), 소규모주택정비법에서는 토지등소유자가 동의를 모아 창립총회를 열고 바로 조합설립인가를 받습니다. 동의 요건은 이렇습니다.
- 가로주택정비 — 토지등소유자의 4분의 3 이상 + 토지면적의 3분의 2 이상. 구역 안 공동주택은 각 동별 구분소유자 과반수, 그 밖의 토지·건축물은 해당 토지면적의 2분의 1 이상 동의도 필요
- 소규모재건축 — 각 동별 구분소유자 과반수 + 단지 전체 구분소유자의 10분의 7 이상 + 토지면적의 10분의 7 이상
이 숫자들은 2025년 8월 26일 개정된 기준입니다.
무엇이 다른가 ② — 관리처분이 사업시행계획 안에
도시정비법에서는 사업시행인가(5강)와 관리처분인가(6강)를 따로 받았습니다. 소규모주택정비법에서는 분양설계 등 관리처분계획이 사업시행계획서 안에 함께 들어갑니다. 그래서 7강에서 본 것처럼, 가로주택·소규모재건축의 입주권은 사업시행계획인가로 생깁니다.
단계가 줄어드는 만큼 일반적으로 사업 기간이 짧다고 하지만, 규모가 작아 일반분양 물량이 적은 만큼 조합원 부담이 커질 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
울산은 지금
울산시 소규모주택정비사업 추진현황(2026년 1분기)에서 중단·보류되지 않은 곳은 44곳(가로주택 38 · 소규모재건축 6 · 이미 끝난 2곳 포함)이고, 중단·보류된 곳이 5곳 있습니다.
- 34곳(가로주택 31 · 소규모재건축 3)은 가장 앞 단계인 동의서 검인 단계입니다.
- 조합설립인가를 받은 곳은 가로주택 3곳(중구 대하아파트 · 중구 학산동 5-25 · 울주군 서울산)과 소규모재건축 2곳(남구 보라아파트 · 남구 양지아파트)입니다.
- 그 뒤 남구 양지아파트는 소규모재건축에서 가로주택정비사업으로 사업을 바꿨습니다(조합설립변경인가 · 사업전환 고시 2026.05.22, 남구청). 두 사업 사이에 이렇게 옮겨 가는 경우도 있습니다.
- 끝까지 간 곳은 남구 야음제1지구(이전고시)와 동구 로얄맨션(준공)입니다.
이 홈페이지 재개발 칸 아래 가로주택 · 소규모재건축 표에서 구별로 보실 수 있습니다.
1강부터 10강까지 — 정리
정비사업은 구역을 정하고(3강) → 동의를 모으고(4강) → 무엇을 지을지 정하고(5강) → 누가 무엇을 받을지 정하고(6강) → 헐고 짓고 입주한다(9강)는 순서로 흘러갑니다. 그 사이에 입주권·분양권(7강)과 조합원·일반분양(8강)이 생겨납니다. 울산 구역들이 지금 어디쯤 와 있는지는 홈페이지의 막대와 표로 늘 새로 보실 수 있습니다.
근거 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제3호(정의) · 제23조 제1항·제2항(조합설립인가 — 2025.8.26 개정) · 제30조 제1항 제10호(사업시행계획서 — 분양설계 등 관리처분계획) · 같은 법 시행령 제3조 제1항(소규모주택정비사업 대상 지역 — 2026.9.18 시행) · 소득세법 제88조 제9호 · 울산광역시 소규모주택정비사업 추진현황(2026년 1분기)