재개발에서 가장 많이 듣는 말이 「우리 집은 얼마로 나왔나」입니다. 이 숫자가 종전자산 평가액이고, 6강의 관리처분과 14강의 분담금이 전부 여기서 출발합니다. 이번 강은 그 숫자가 언제 · 누가 · 어떻게 정해지는지 봅니다.
언제 기준으로 매기나
종전자산 가격은 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 매깁니다(5강). 감정평가를 실제로 하는 시점은 그보다 나중이지만, 값을 재는 날짜는 인가 고시일로 고정됩니다.
- 사업시행계획인가 전에 건축물이 철거된 경우에는 철거 허가를 받은 날이 기준입니다.
- 그래서 인가 고시 뒤에 동네 시세가 올라도, 종전자산 평가액은 그만큼 따라 오르지 않습니다.
누가 매기나 — 재개발과 재건축이 다르다
| 감정평가법인을 누가 고르나 | |
|---|---|
| 재개발 · 주거환경개선 | 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상 |
| 재건축 | 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상 + 조합총회 의결로 선정한 1인 이상 |
- 여러 곳이 매긴 금액을 산술평균해서 씁니다.
- 선정 절차와 방법은 시·도 조례로 정합니다. 조합이 마음대로 고르는 구조가 아닙니다. 울산은 구청장등이 신청을 받아 규모 · 수행능력과 실적 · 참여 규모 · 법규 준수 · 성실도 · 사후평가에 가중치를 매겨 고르고, 업무정지·벌금·과태료를 받은 지 얼마 안 된 곳은 제외합니다. 필요하면 한국감정평가협회 추천을 받아 고를 수도 있습니다.
- 조합은 평가 비용을 미리 예치하고, 구청이 평가가 끝난 뒤 그 돈에서 지급한 뒤 정산합니다.
- 다만 관리처분계획을 변경·중지·폐지하는 경우에는 사업시행자와 토지등소유자 전원이 합의해 금액을 정할 수 있습니다.
무엇을 매기나 — 세 가지 숫자
- 종전자산 — 지금 내가 가진 땅과 건물의 값. 내 몫을 정하는 기준입니다.
- 종후자산 — 새로 짓는 아파트와 상가의 추산액. 조합원 분양가와 일반분양가의 바탕이 됩니다.
- 세입자 손실보상 — 주거이전비·영업손실 등 세입자에게 줄 돈의 평가액입니다(15강).
이 세 가지가 모두 관리처분계획에 담겨 인가를 받습니다(6강).
왜 시세보다 낮게 느껴지나
가장 많이 나오는 불만입니다. 이유는 대체로 셋입니다.
- 기준일이 과거다 — 사업시행계획인가 고시일 기준이라, 그 뒤에 오른 값은 반영되지 않습니다.
- 재개발로 오른 값은 빼고 본다 — 그 사업 때문에 오른 값까지 얹어 주면, 조합원끼리 나눌 돈을 자기 몫으로 미리 당겨 받는 셈이 됩니다. 현금청산·수용에서는 해당 공익사업 때문에 생긴 가격 변동은 고려하지 않는다고 법에 적혀 있고, 종전자산 평가도 일반적으로 같은 생각으로 이뤄집니다(도시정비법에 직접 적힌 문구는 아닙니다).
- 낡은 건물은 값이 거의 없다 — 오래된 집은 건물값이 얼마 남지 않아, 사실상 땅값으로 결정되는 경우가 많습니다. 같은 평수라도 대지지분이 큰 집이 유리한 이유입니다.
중요한 것은 절대 금액이 아니라 「다른 조합원과의 비율」입니다. 평가액이 전체적으로 낮게 나와도, 모두가 같은 기준으로 낮아졌다면 내 몫의 비율은 달라지지 않습니다. 오히려 나만 유독 낮게 나왔는지를 봐야 합니다.
내 권리가액은 이렇게 나온다
- 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율
- 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
비례율은 14강에서 본 대로 사업이 진행되면서 바뀝니다. 그래서 평가액이 확정돼도 분담금은 마지막까지 움직입니다.
숫자를 언제 받아 보나
- 「내 집이 얼마로 나왔는지」는 사업시행인가 뒤 조합이 보내는 분양신청 통지서에서 처음 확인합니다. 통지서에는 종전자산 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간이 함께 들어 있습니다(5강).
- 금액에 동의하기 어렵다면 그 분양신청기간 안에 신청하지 않거나 철회해 현금청산으로 갈 수 있습니다(12강). 기간이 끝난 뒤에는 이 선택을 할 수 없습니다. 청산금은 다시 감정평가로 정해지고, 협의가 안 되면 수용재결·이의재결로 갑니다.
- 그 뒤 조합은 관리처분계획을 의결하는 총회 개최일 1개월 전까지, 조합원별 분양예정 대지·건축물 추산액, 종전자산 명세와 가격, 정비사업비 추산액과 분담 규모·시기를 다시 문서로 통지해야 합니다. 총회 전에 반드시 받아 보셔야 합니다.
매물을 볼 때 확인할 것
- 감정평가가 끝난 구역인가 — 평가 전이면 추정치일 뿐입니다
- 그 집의 평가액과 권리가액 — 파는 사람 말이 아니라 조합 통지서로 확인
- 대지지분 — 낡은 건물일수록 땅이 값을 결정합니다
- 프리미엄이 얼마인가 — 매매가 − 권리가액이 실제로 얹어 주는 돈입니다
- 분담금 추산액 — 권리가액만 보고 판단하면 나중에 크게 달라집니다
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항(분양신청 통지 — 종전자산 가격 · 분담금 추산액 · 분양신청기간) · 제74조 제1항 제3호·제5호·제8호(관리처분계획의 내용 · 종전자산 가격 기준일) · 제4항(감정평가법인등의 선정과 산술평균 · 선정 절차는 시·도조례 · 비용 예치) · 제5항(총회 1개월 전 문서 통지) · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조(보상액의 가격시점 · 해당 공익사업으로 인한 가격 변동 미고려) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제30조(감정평가업자 선정기준 등)