멈춘 구역 — 정비구역 해제와 사업 중단

재개발은 시작한다고 다 끝나지 않습니다. 10년, 20년을 끌다 해제되는 구역도 있습니다. 매물을 살 때 「이 구역이 끝까지 갈까」를 묻게 되는 이유입니다. 이번 강은 구역이 풀리는 경우와 그때 벌어지는 일을 봅니다.

기한을 넘기면 해제된다

법은 단계마다 기한을 두고, 그 기한을 넘기면 지정권자가 정비구역을 해제하여야 한다고 정합니다.

늘릴 수도 있습니다 — 토지등소유자(조합이 있으면 조합원)의 30% 이상이 기한이 되기 전에 연장을 요청하면 2년 범위에서 연장해 해제하지 않을 수 있습니다. 계획적 정비를 위해 구역을 남겨 둘 필요가 있다고 인정되는 경우도 같습니다.

주민이 원해서 푸는 경우 — 직권해제

지정권자는 다음과 같은 경우 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 해제할 수 있습니다.

• 사업 때문에 토지등소유자에게 과도한 부담이 생길 것으로 예상되는 경우
• 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
• 추진위원회가 구성되지 않은 구역에서 토지등소유자 30% 이상이 해제를 요청하는 경우
• 추진위 구성이나 조합 설립에 동의했던 사람의 2분의 1~3분의 2 범위에서 조례로 정한 비율 이상이 해제를 요청하는 경우
• 추진위가 구성되거나 조합이 설립된 구역에서 토지등소유자 과반수가 해제를 요청하는 경우

마지막 두 가지는 사업시행계획인가를 신청하지 않은 구역에 한정됩니다. 즉 사업시행계획인가를 신청한 뒤에는 주민 요청만으로 풀기 어려워집니다(5강).

푸는 절차

• 30일 이상 주민 공람으로 의견을 듣습니다.
• 지방의회 의견을 듣습니다. 통지한 날부터 60일 안에 의견을 내야 하고, 없으면 이의가 없는 것으로 봅니다.
• 지방도시계획위원회 심의를 거칩니다.
• 해제하면 공보에 고시하고 관계 서류를 일반인이 볼 수 있게 합니다.

공람 공고가 나면 그때가 의견을 낼 때입니다. 고시까지 가면 절차가 끝난 뒤입니다.

풀리면 어떻게 되나

• 정비계획으로 바뀌었던 용도지역과 정비기반시설은 구역 지정 이전 상태로 되돌아간 것으로 봅니다. 올려 두었던 용적률 같은 조건이 사라진다는 뜻입니다.
• 추진위원회 승인과 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 그 내용을 공보에 고시합니다.
• 지정권자는 해제된 구역을 주거환경개선구역으로 지정할 수 있습니다. 헐고 새로 짓는 대신 도로·공원 등을 손보고 주민이 스스로 고쳐 쓰는 방식입니다.
• 직권해제로 추진위·조합이 취소된 경우, 그동안 쓴 비용의 일부를 지자체가 보조할 수 있습니다(범위는 대통령령, 기준은 조례).

매물을 볼 때 — 「멈춘 구역」을 알아보는 법

• 마지막 인가일이 언제인가 — 조합설립인가 뒤 3년이 다 되어 가는데 사업시행인가 소식이 없다면 신호입니다
• 연장 요청이 있었는가 — 30% 동의로 연장된 구역인지
• 공람 공고가 있었는가 — 해제(안) 공람이 떴다면 방향을 확인해야 합니다
• 조합 내부 다툼 — 임원 해임 총회, 소송이 반복되면 일정이 길어집니다(21강)
• 분담금 부담 — 「과도한 부담」은 직권해제 사유이기도 합니다(14강)

구역이 풀리면 입주권을 기대하고 산 값이 그대로 유지되기 어렵습니다. 오래 멈춰 있는 구역일수록 단계별 날짜를 직접 확인하셔야 합니다.

울산의 각 구역이 지금 어느 단계에 있고 마지막 인가가 언제였는지는 홈페이지 재개발 구역 칸에서 볼 수 있습니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제20조(정비구역등의 해제) · 제21조(정비구역등의 직권해제) · 제22조(정비구역등 해제의 효력)