요즘 재개발에서 가장 자주 터지는 문제가 공사비입니다. 「시공사가 정해졌다」는 소식은 반가운데, 몇 해 뒤 「공사비를 올려 달라」는 요구가 오고 분담금이 흔들립니다(14강). 이번 강은 시공사를 어떻게 뽑고, 공사비가 오를 때 조합원이 쓸 수 있는 장치를 봅니다.
언제 · 어떻게 뽑나
- 조합은 조합설립인가를 받은 뒤, 총회에서 경쟁입찰로 시공자를 선정합니다. 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에만 수의계약이 가능합니다. 조합원이 100명 이하인 사업은 정관에 따라 선정할 수 있습니다.
- 조합·추진위가 맺는 계약은 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 합니다. 수의계약은 예외입니다.
- 조합은 입찰에 참가한 건설사들이 조합원에게 직접 설명할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 열어야 합니다.
- 시공 계약에는 기존 건축물 철거 공사(석면 조사·해체·제거 포함)에 관한 사항을 넣어야 합니다.
시공자 선정 총회는 정족수가 특별합니다 — 보통 총회는 조합원의 10% 이상이 직접 출석하면 되지만, 시공자를 선정하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 그만큼 무겁게 다루라는 뜻입니다.
| 총회 종류 | 직접 출석 |
|---|---|
| 보통의 총회 | 조합원의 10% 이상 |
| 창립총회 · 시공자 선정 취소 · 사업시행계획 · 관리처분계획 | 20% 이상 |
| 시공자 선정 | 과반수 |
대리인을 통하거나 전자적 방법으로 의결권을 행사하면 직접 출석한 것으로 봅니다.
표를 던질 때 알아 둘 것
- 총회 의결은 원칙적으로 조합원 과반수 출석에 출석 조합원 과반수 찬성입니다.
- 사업시행계획서와 관리처분계획은 조합원 과반수 찬성이 필요합니다.
- 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상 찬성이라야 의결됩니다(생산자물가상승률분과 현금청산 대상자 손실보상 금액은 빼고 계산).
- 서면·대리인 의결이 가능하고, 요건을 갖추면 전자적 방법으로도 의결권을 행사할 수 있습니다.
「공사비를 올리는 안건」이 결국 정비사업비를 늘리는 안건으로 올라오기 때문에, 3분의 2라는 숫자가 조합원이 가진 가장 큰 제동장치입니다.
공사비가 오를 때 — 검증을 요청할 수 있다
시공자와 계약한 뒤 공사비가 오르면, 조합은 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다. 다음 가운데 하나에 해당하면 의무입니다.
- 조합원 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청한 경우
- 공사비 증액 비율(생산자물가상승률 제외, 누적 기준)이
- 사업시행계획인가 전에 시공자를 뽑았으면 10% 이상
- 사업시행계획인가 후에 뽑았으면 5% 이상
- 이미 검증을 받은 뒤 다시 3% 이상 오른 경우
조합원 5분의 1은 기억해 둘 숫자입니다. 조합이 나서지 않아도 조합원들이 모이면 검증을 끌어낼 수 있습니다.
해서는 안 되는 제안
2022년 이후 건설사는 시공자 선정 등 계약과 관련해 시공과 관련 없는 사항을 제안할 수 없습니다(18강).
- 이사비·이주비·이주촉진비 등을 무상 제공하거나 무이자(또는 전국 은행 최저 대출금리보다 낮은 금리)로 빌려 주겠다는 제안
- 재건축부담금 대납(24강)
또한 건설사와 정비사업전문관리업자가 허위·과장 정보를 주는 것도 금지됩니다. 용적률·기부채납 비율·임대주택 건설비율·높이·층수·분양가격을 사실과 다르게 말하거나 숨기는 것, 근거 없이 예상 수익을 부풀리는 것, 분담금 추산액과 예상 손실을 축소해 말하는 것이 모두 해당합니다.
입찰 설명회에서 들은 좋은 조건은 반드시 「입찰제안서에 적혀 있는지」로 확인해야 합니다. 말로만 오간 조건은 나중에 공사비 협상에서 사라집니다.
왜 공사비는 오르나
- 물가와 인건비 — 계약서에 물가 연동 조항이 있으면 정해진 방식대로 오릅니다
- 설계 변경 — 마감재 상향, 커뮤니티 추가, 인허가 과정의 조건
- 사업 지연 — 이주가 늦어지면 금융비용과 현장 유지비가 함께 늘어납니다(18강)
- 처음부터 낮게 써낸 금액 — 수주 경쟁에서 낮게 제시한 뒤 착공 전에 올리는 경우
공사비가 오르면 총사업비가 늘고, 비례율이 내려가 분담금이 늘어납니다(14강). 조합원이 부담한다는 뜻입니다.
조합원으로서 볼 것
- 계약서의 공사비 조건 — 평당 얼마인지, 물가 연동 조항이 어떻게 적혀 있는지
- 총회 자료 — 안건이 「정비사업비 10% 이상 증액」인지(3분의 2 필요)
- 공사비 검증 여부 — 증액 비율이 기준을 넘는데 검증을 받았는지
- 입찰제안서 원본 — 설명회에서 들은 조건이 문서에 있는지
- 정보공개 청구 — 조합이 계약서·총회 자료를 공개하지 않으면 요구할 수 있습니다(21강)
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 · 합동설명회 · 철거공사 포함) · 제29조의2(공사비 검증 요청) · 제45조(총회의 의결 · 정족수 · 직접 출석) · 제132조 제2항(시공과 관련 없는 사항의 제안 금지) · 제132조의3(허위·과장된 정보제공 등의 금지) · 같은 법 시행령 제24조 제3항(조합원 100인 이하) · 제96조의2(제안이 금지되는 사항) · 제96조의3(금지되는 허위·과장된 정보제공 행위)