재개발 구역 안에 집이나 땅이 있다고 모두 새 아파트를 받는 것은 아닙니다. 두 가지를 차례로 따집니다. ① 조합원인가, 그리고 ② 새 아파트를 분양받을 수 있는 사람(분양대상자)인가. 손님들이 가장 많이 물으시는 부분이라 따로 한 강으로 정리합니다.
① 조합원인가 — 여러 명이 「1명」으로 묶이는 경우
조합원은 원칙적으로 구역 안의 토지등소유자입니다. 재건축은 여기에 더해 재건축에 동의한 사람만 조합원이 됩니다.
그런데 다음 경우에는 여러 명이 있어도 대표 1명만 조합원으로 봅니다.
- 공유 — 집이나 땅 하나를 여러 명이 함께 가진 경우
- 1세대 — 여러 채를 가졌어도 같은 세대이면 1명입니다. 주민등록이 따로 되어 있어도 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 같은 세대로 봅니다. 조합설립인가 뒤에 세대를 나눠도 여전히 1세대로 보는데, 이혼과 19세 이상 자녀의 분가(주민등록도 따로, 실제로도 따로 사는 경우)만 예외입니다.
- 조합설립인가 뒤에 나눠 산 경우 — 한 사람이 가진 집이나 땅을 조합설립인가 뒤에 여러 명이 나눠 사면 그 여러 명이 1명입니다.
조합원 지위를 못 받는 매수 — 투기과열지구
4강에서 본 것처럼 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤에 산 사람은 조합원이 될 수 없습니다(오래 보유한 1세대 1주택, 상속·해외이주 같은 예외는 있습니다). 조합원이 못 되면 새 아파트 대신 현금으로 보상받습니다.
2026년 10월 현재 울산은 투기과열지구가 아닙니다. 다만 지정은 바뀔 수 있으니 거래할 때마다 확인해야 합니다.
② 분양대상자인가 — 울산 조례의 기준
조합원이라도 새 아파트를 받으려면 관리처분계획 기준일 현재 다음 가운데 하나여야 합니다(울산 재개발 기준).
- 주택을 가진 사람 — 무허가 건축물이라도 기존 무허가 건축물이거나, 사실상 주거용으로 쓰고 있으면 포함됩니다.
- 땅만 가진 사람 — 가진 땅을 모두 합친 면적이 60㎡ 이상(울산 건축 조례의 주거지역 분할 제한 면적)이면 됩니다. 다만 권리산정 기준일 뒤에 쪼개서 사거나 지분으로 산 땅은 이 면적에서 빠집니다(19강). 60㎡가 안 되더라도 권리산정 기준일 전에 나뉜 20㎡ 이상 한 필지(도로로 쓰는 땅 제외)를 가졌고, 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대원 모두가 무주택이면 분양대상자가 됩니다.
- 권리가액이 충분한 사람 — 내 권리가액(6강)이 분양용으로 짓는 가장 작은 아파트 1채의 추산액 이상이면 됩니다. 같은 세대는 세대원 모두의 가액을 합칠 수 있습니다.
「쪼개기」는 안 통한다 — 권리산정 기준일
분양권을 늘리려고 집이나 땅을 나누는 것을 막으려고, 법은 권리산정 기준일을 둡니다. 정비구역 지정 고시일(또는 시·도지사가 따로 정해 고시한 날)의 다음 날을 기준으로, 그 뒤에 다음처럼 늘어난 권리는 인정하지 않습니다.
- 한 필지를 여러 필지로 분할
- 단독·다가구주택을 다세대(집합건물)로 전환
- 한 사람이 가진 땅과 집을 따로따로 소유하게 만든 경우
- 빈 땅에 새로 짓거나 기존 건물을 헐고 다세대 등을 새로 지어 소유자 수를 늘린 경우
- 집합건물의 전유부분을 나눠 소유자 수를 늘린 경우
울산 조례도 같은 취지로, 다세대 전환·필지 분할·신축처럼 기준일 뒤에 늘어난 여러 명과, 같은 세대에 속한 여러 명을 1명의 분양대상자로 봅니다. 한 사람의 땅과 집을 따로 떼어 가진 경우는 기준일이 아니라 건물 준공 이후를 봅니다(19강). 한 채나 한 필지를 여러 명이 공유한 경우도 원칙적으로 1명입니다. 다만 기준일 전부터 공유했고 각자의 지분이 60㎡ 이상이거나 권리가액 기준을 넘는 경우 등은 예외입니다.
재개발 매물을 살 때 확인할 것
- 등기부 — 공유인지, 지분은 얼마인지
- 취득·분할·신축 시점 — 권리산정 기준일 전인지 뒤인지(다세대는 언제 전환·신축됐는지)
- 세대 구성 — 사는 사람이나 파는 사람 세대에 구역 안 다른 물건이 있는지
- 땅만 있는 물건 — 면적이 60㎡ 이상인지, 아니면 20㎡ 이상 + 무주택 조건을 맞출 수 있는지
- 조합에 직접 확인 — 조합원 자격과 분양대상 여부는 결국 조합이 관리처분계획에서 정합니다. 계약 전에 조합 사무실에 확인하는 것이 가장 확실합니다.
구역마다 기준일과 정관이 다르고, 한 가지 조건만 어긋나도 새 아파트 대신 현금청산으로 갈 수 있습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등 — 제1항 제2호 2026.6.2 개정) · 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제29조(재개발사업의 분양대상 등 — 2025.12.31 시행) · 울산광역시 건축 조례 제50조 제1호(대지 분할 제한 — 주거지역 60㎡) · 투기과열지구 지정 현황(2025.10.15 기준)