입주권과 분양권은 무엇이 다른가

관리처분인가가 나면 「입주권」이라는 말이 자주 들립니다. 청약에 당첨되면 받는 「분양권」과 비슷해 보이지만, 어떻게 생기느냐가 다르고 세금에서도 다르게 다뤄집니다.

법에서 말하는 뜻

• 조합원입주권 — 도시정비법의 관리처분계획 인가(가로주택·소규모재건축 등은 소규모주택정비법의 사업시행계획인가)로 취득한 입주자로 선정된 지위입니다. 재건축·재개발·가로주택·소규모재건축·소규모재개발·자율주택정비사업이 여기에 들어갑니다.
• 분양권 — 주택법 등에 따른 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다. 이 지위를 사거나 증여받은 경우도 분양권입니다.

쉽게 말해 입주권은 원래 그 구역에 집이나 땅을 가진 조합원이 새 아파트를 받을 권리이고, 분양권은 청약 당첨 등으로 계약해서 새 아파트를 받을 권리입니다.

무엇이 다른가

• 생기는 때 — 입주권은 관리처분계획 인가(소규모정비는 사업시행계획인가)로 생기고, 분양권은 공급계약을 맺을 때 생깁니다.
• 값이 정해지는 방식 — 분양권은 분양가가 계약서에 정해져 있습니다. 입주권은 6강에서 본 권리가액과 분담금이 바탕이라, 사업비나 일반분양 결과에 따라 분담금이 달라질 수 있습니다.
• 입주권을 살 때 보는 것 — 일반적으로 파는 사람의 권리가액과 웃돈(프리미엄)을 치르고, 앞으로 낼 분담금은 산 사람이 이어받습니다. 계약 전에 관리처분계획서의 권리가액·분담금·분담 시기를 꼭 확인해야 합니다.
• 조합원 자격 — 4강에서 본 것처럼 투기과열지구에서는 재개발 관리처분인가 후, 재건축 조합설립인가 후에 사거나 증여받은 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다(상속·이혼은 제외 · 파는 사람이 법이 정한 사유에 해당하면 예외).

세금 — 주택 수에 들어가나

1세대가 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 가진 상태에서 그 주택을 팔면, 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다. 입주권·분양권도 주택 수를 따질 때 함께 본다는 뜻입니다.

• 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 것부터 이렇게 봅니다.
• 재건축·재개발 등의 사업 기간 중 거주하려고 주택을 산 경우처럼 법이 정한 부득이한 경우는 예외가 있습니다.
• 시행령이 정한 예외로는 그 밖에 일시적으로 1주택과 입주권(분양권)을 함께 가진 경우(기존 주택을 산 날부터 1년 이상 지나 입주권·분양권을 취득하고, 그날부터 3년 이내에 기존 주택을 파는 경우 등), 상속받은 입주권·분양권, 부모 봉양을 위한 합가나 혼인으로 함께 갖게 된 경우 등이 있습니다. 요건이 세세하니 본인 상황은 꼭 확인하셔야 합니다.

세금은 보유 기간, 거주 여부, 다른 주택, 취득 시점에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제로 사고팔기 전에는 반드시 세무 상담으로 본인 상황을 확인하셔야 합니다.

울산에서 보면

이 홈페이지의 입주예정 칸에 있는 단지들은 대부분 청약으로 공급된 분양권 단지입니다. 조합원 몫이 있는 재개발·재건축 단지는 일반분양 세대수만 보여 드리고 있어, 전체 세대수와 차이가 날 수 있습니다.

다음 8강에서는 같은 단지 안에서도 조합원 분양과 일반분양이 무엇이 다른지 살펴보겠습니다.

근거 · 소득세법 제88조 제9호(조합원입주권) · 제10호(분양권) · 제89조 제2항(비과세 양도소득) · 부칙 법률 제17477호 제4조(분양권 2021.1.1 이후 취득분부터 적용) · 소득세법 시행령 제156조의2 · 제156조의3(주택과 조합원입주권·분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) · 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항