재개발은 집을 비우고 몇 년을 기다리는 사업입니다. 그동안 살 곳을 구하는 돈, 새 아파트 값으로 보태야 하는 돈이 필요합니다. 이번 강은 그 돈이 언제 · 어디서 나오고 · 언제 갚는지를 봅니다.
언제부터 집을 비우나
관리처분계획 인가가 고시되면 그날부터 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지·건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 조합원도, 세입자도 마찬가지입니다.
- 예외는 사업시행자(조합)의 동의를 받은 경우와, 세입자 등에 대한 손실보상이 끝나지 않은 경우입니다.
- 조합은 관리처분계획 인가를 받은 뒤 기존 건축물을 철거합니다.
즉 관리처분인가 = 이사 준비 신호입니다(6강 · 9강).
이주비 — 법에 정해진 돈이 아니다
여기서 많이 헷갈립니다.
- 세입자의 주거이전비·이사비는 법에 정해진 보상입니다(15강).
- 조합원의 이주비는 보상이 아니라 대출입니다. 조합이 금융기관과 협약을 맺고, 조합원이 자기 집(종전자산)을 담보로 빌리는 돈입니다. 이자는 원칙적으로 본인 부담이고, 구역에 따라 조합이 사업비로 일부를 부담하기도 합니다.
얼마나 나오는지는 구역마다 다릅니다. 종전자산 감정평가액을 기준으로 한도를 정하는 것이 보통이지만, 비율은 조합 정관과 금융기관 심사, 그때의 대출 규제에 따라 달라집니다. 조합 공고와 협약 내용을 직접 확인해야 합니다.
「이주비 무이자」는 이제 제안할 수 없다
2022년에 법이 바뀌었습니다. 건설업자·등록사업자는 시공자 선정 등 계약과 관련해 시공과 관련 없는 사항을 제안할 수 없습니다. 시행령이 구체적으로 정한 금지 항목은 이렇습니다.
- 이사비·이주비·이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공하는 것
- 그런 돈을 무이자로, 또는 전국을 영업구역으로 하는 은행의 가장 낮은 대출금리보다 더 낮은 금리로 빌려 주는 것
- 재건축부담금 대납
예전 수주 경쟁에서 흔히 나오던 「이주비 무이자 지원」 같은 공약이 금지된 것입니다. 지금도 그런 조건을 내세운다면 법을 어기는 제안이니, 조합원으로서 오히려 위험 신호로 보셔야 합니다(20강 · 시공자 선정).
조합원이 내야 하는 돈 — 분담금
새 아파트 값에서 내 권리가액을 뺀 것이 분담금입니다(14강 · 17강).
- 낼 시기는 구역마다 다릅니다. 계약금·중도금·잔금으로 나눠 내는 곳도 있고, 대부분을 입주할 때 정산하는 곳도 있습니다.
- 조합원 분담금에 대한 중도금 대출을 조합이 알선하는 경우가 많지만, 이 역시 개인의 신용과 주택 수에 따라 달라집니다.
- 관리처분계획에는 분담 규모와 분담 시기가 들어가고, 총회 1개월 전에 조합원에게 문서로 통지됩니다(17강).
갚는 때 — 대개 입주할 때
- 이주비 대출은 보통 준공·입주 시점에 갚습니다. 새 아파트를 담보로 한 대출로 갈아타거나, 분담금과 함께 정산하는 방식입니다.
- 그래서 공사가 늦어지면 이자를 더 내야 합니다. 사업이 1년 밀리면 이자도 1년치가 더 붙습니다.
- 입주 때 「분담금 + 이주비 상환 + 취득세(16강)」가 한꺼번에 몰린다는 점을 미리 계산해 두셔야 합니다.
매물을 볼 때 확인할 것
- 이주가 시작된 구역인가 — 관리처분인가 고시 뒤라면 곧 집을 비워야 합니다
- 이주비 대출이 승계되는가 — 사는 사람이 이어받을 수 있는지는 조합·금융기관 심사 사항입니다. 「당연히 된다」는 말은 믿지 마시고 조합에 확인하셔야 합니다
- 이자를 누가 내는가 — 본인 부담인지, 사업비에서 나가는지
- 분담금을 언제 내는가 — 입주 때 한꺼번에 내는 구역이 많습니다
- 내 대출 여력 — 주택 수와 대출 규제에 따라 달라지고 자주 바뀝니다. 계약 전에 은행에 확인하셔야 합니다
돈 문제는 계약 전에 숫자로 적어 보는 것이 가장 확실합니다. 매매가 · 이주비 · 분담금 · 취득세 · 이자까지 한 줄로 적어 보면, 실제로 들어가는 돈이 처음 생각과 다른 경우가 많습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항·제2항(사용·수익의 중지 및 철거) · 제132조 제2항 제1호·제2호(시공과 관련 없는 사항의 제안 금지) · 같은 법 시행령 제96조의2 제1항(무상 제공 · 무이자 또는 최저 대출금리 미만 대여 금지) · 제2항(재건축부담금 대납)