분담금은 왜 늘어나나 — 비례율을 흔드는 것들

6강에서 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액, 권리가액 = 내 종전 자산 감정평가액 × 비례율이라고 했습니다. 조합원이 가장 불안해하는 것이 「분담금이 처음 들은 것보다 늘어나는 것」입니다. 이번 강에서는 무엇이 비례율을 흔드는지, 법이 어떤 장치를 두었는지, 조합원이 무엇을 확인하면 되는지 봅니다.

비례율이 떨어지면 분담금이 는다 — 가상 숫자로

• 새로 지을 아파트·상가 총가치 1,000억 원, 총사업비 700억 원, 조합원 종전 자산 총액 300억 원이면 비례율은 (1,000 − 700) ÷ 300 = 100%입니다.
• 공사비가 올라 총사업비가 760억 원이 되면 비례율은 (1,000 − 760) ÷ 300 = 80%로 떨어집니다.
• 내 집 감정평가액이 2억 원이라면 권리가액은 2억 원에서 1억 6천만 원으로 줄고, 조합원 분양가가 그대로라면 같은 아파트를 받는 분담금은 4천만 원 늘어납니다.

사업비가 60억 원(약 8.6%) 늘었을 뿐인데 내 분담금은 4천만 원이 늘어난 셈입니다. 사업비는 조합원 전체가 나눠 지는 돈이라 작은 변화도 한 사람에게는 크게 느껴집니다.

무엇이 비례율을 흔드나 (일반적으로)

• 공사비 증액 — 자재비·인건비 상승, 설계 변경, 공사 기간 연장으로 시공사와 맺은 공사비가 오릅니다. 가장 흔한 원인입니다.
• 사업 지연 — 사업이 늦어지면 대출 이자 같은 금융비용과 운영비가 쌓입니다. 울산에도 추진위 승인 뒤 10년 넘게 멈춘 구역이 여러 곳 있습니다(4강).
• 일반분양 성적 — 일반분양으로 들어오는 돈이 사업비를 메웁니다(8강). 일반분양가가 낮게 정해지거나 미분양이 나면 총가치가 줄어 비례율이 떨어집니다.
• 현금청산·보상금 — 현금청산 대상자(12강)나 세입자 보상이 늘거나 수용재결·소송으로 보상금이 올라가면 그만큼 사업비가 늘어납니다.

반대로 분양이 잘되거나 사업비를 아끼면 비례율이 올라 분담금이 줄기도 합니다.

법이 둔 장치

• 공사비 검증 — 시공자와 계약한 뒤 ① 조합원 5분의 1 이상이 요청하거나, ② 당초 계약금액보다 공사비가 10% 이상(사업시행계획인가 뒤에 시공자를 뽑았다면 5% 이상) 늘거나, ③ 검증을 받은 뒤 다시 3% 이상 늘면, 조합은 국토교통부가 정한 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다. 증액 비율은 생산자물가상승률만큼은 빼고 셉니다.
• 총회 의결 — 사업시행계획이나 관리처분계획을 바꾸려면 조합원 과반수가 찬성해야 합니다. 이때 정비사업비가 10% 이상 늘어나면 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 생산자물가상승률분과 현금청산 손실보상 금액은 이 10% 계산에서 빠집니다. 조합원별 분담내역도 총회 의결 사항입니다.
• 자료 공개 — 조합은 시공자 계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서, 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 내역 등을 만들거나 바꾼 뒤 15일 안에 인터넷 등으로 공개해야 합니다. 조합원이 열람·복사를 요청하면 15일 안에 응해야 합니다.

조합원이 확인할 것

• 관리처분계획서의 비례율과 분담금 추산액 — 예전 추산과 얼마나 달라졌는지
• 시공 계약서 — 공사비를 물가에 따라 조정하는 조항이 있는지(일반적으로 들어 있습니다)
• 총회 안건과 의사록 — 사업비 변경, 자금 차입, 공사비 증액 안건
• 공사비 검증을 받았는지 — 증액 비율이 기준을 넘었는데 검증 이야기가 없다면 조합에 묻습니다
• 월별 자금 내역 — 운영비·이자가 어떻게 쓰이는지

울산에서 보면

일반분양 몫이 클수록 분양 성적이 비례율에 주는 영향도 큽니다. 8강에서 본 두 단지를 청약홈 공급 세대와 전체 세대로 나눠 보면:

• 그랑라크 에일린의 뜰(남구 B-14) — 전체 1,521세대 가운데 청약 공급 1,153세대(약 76%)
• 라엘에스(남구 B-08) — 전체 2,033세대 가운데 청약 공급 1,073세대(약 53%)

일반적으로 청약 공급 몫이 큰 단지일수록 청약 결과와 계약률이 조합원 분담금으로 이어지는 폭이 큽니다. 이 홈페이지 분양 칸과 소식 칸에서 울산 단지들의 청약 일정과 결과 보도를 함께 보실 수 있습니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제29조의2(공사비 검증 요청 등) · 제45조 제1항·제4항(총회의 의결) · 제124조 제1항·제4항(관련 자료의 공개 등) · 6강(권리가액·비례율·분담금) · 8강(청약 공급과 전체 세대) · 청약홈 입주자모집공고