1~23강은 대부분 재개발 이야기였습니다. 재건축에만 있는 제도가 하나 있습니다. 재건축초과이익 부담금(재건축부담금)입니다. 재개발에는 없습니다(2강).
무엇을 걷는 것인가
재건축으로 집값이 오른 몫 가운데 일부를 나라가 걷는 제도입니다. 계산은 이렇습니다.
- 종료시점 주택가액 (다 짓고 난 뒤 값 · 일반분양분은 분양가격 총액 기준)
- 빼기 개시시점 주택가액 (사업을 시작할 때 값)
- 빼기 그동안의 정상주택가격상승분 (재건축이 아니어도 올랐을 만큼)
- 빼기 개발비용 (공사비 등 들어간 돈)
- = 재건축초과이익
이 초과이익을 조합원 수로 나눈 「1인당 평균이익」에 부과율을 매깁니다.
언제부터 언제까지 재나
- 개시시점 — 최초로 조합설립인가를 받은 날입니다. 예전에는 추진위원회 승인일이었는데 2023년 말 개정으로 조합설립인가일이 되었습니다. 기간이 짧아지면 그만큼 초과이익도 줄어듭니다.
- 종료시점 — 준공인가를 받은 때입니다(일부 준공인가일, 사용을 개시한 날 등도 해당).
얼마를 내나 — 부과율
| 조합원 1인당 평균이익 | 부담금 |
|---|---|
| 8천만원 이하 | 면제 |
| 8천만원 초과 ~ 1억3천만원 | 8천만원 초과분의 10% × 조합원 수 |
| 1억3천만원 초과 ~ 1억8천만원 | 500만원 × 조합원 수 + 초과분의 20% × 조합원 수 |
| 1억8천만원 초과 ~ 2억3천만원 | 1,500만원 × 조합원 수 + 초과분의 30% × 조합원 수 |
| 2억3천만원 초과 ~ 2억8천만원 | 3,000만원 × 조합원 수 + 초과분의 40% × 조합원 수 |
| 2억8천만원 초과 | 5,000만원 × 조합원 수 + 초과분의 50% × 조합원 수 |
1인당 평균이익 8천만원까지는 부담금이 없습니다.
오래 산 1주택자는 깎아 준다
부과종료시점에 1세대 1주택자이고, 그 집을 6년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 감경됩니다.
| 보유기간 | 감경 |
|---|---|
| 6년 이상 7년 미만 | 10% |
| 7년 이상 8년 미만 | 20% |
| 8년 이상 9년 미만 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 40% |
| 10년 이상 15년 미만 | 50% |
| 15년 이상 20년 미만 | 60% |
| 20년 이상 | 70% |
상속·혼인으로 어쩔 수 없이 갖게 된 집, 재건축 공사 기간에 살려고 산 집, 저가주택은 「다른 주택」에서 빼 줍니다. 다만 앞의 두 가지는 정해진 기간 안에 처분해야 합니다.
60세 이상 1세대 1주택자는 담보를 제공하고 납부를 유예할 수 있습니다. 집을 팔거나 1주택 요건이 깨지면 유예가 취소됩니다.
누가 내나
- 납부의무자는 조합입니다. 조합이 조합원별 종전자산 평가액 등을 고려해 분담 기준을 정합니다.
- 조합이 해산했거나 조합 재산으로 모자라면 새 아파트를 받은 조합원이 2차 납부의무를 집니다.
- 「조합이 낸다」고 해도 결국 조합원의 돈입니다. 분담금과 함께 계산해 두셔야 합니다(14강).
언제 통지가 오나
- 재건축사업은 사업시행인가 고시일부터 3개월 이내에 조합이 자료를 냅니다.
- 국토교통부장관은 자료를 받은 날부터 30일 이내(검증을 의뢰하면 45일)에 부과기준과 예정액을 통지합니다.
- 그 뒤 부과종료시점까지 매년 1월 말까지 예정액을 다시 통지합니다.
- 실제 부담금은 부과종료시점부터 5개월 이내에 결정·부과됩니다.
즉 사업시행인가 무렵부터 「예정액」이라는 숫자가 나오고, 준공 뒤에 확정됩니다. 재건축 매물을 볼 때는 예정액 통지서를 확인하는 것이 중요합니다.
재개발과 비교하면
| 재개발 | 재건축 | |
|---|---|---|
| 재건축부담금 | 없음 | 있음 |
| 임대주택 건설 의무 | 있음(29강) | 기본 의무는 없음 — 다만 용적률을 법적상한까지 더 지으면 그 초과용적률의 50%(울산) 를 국민주택규모 주택으로 지어 넘김(29강) |
| 조합원 자격 | 토지등소유자 | 조합설립에 동의한 소유자(2강·11강) |
재건축을 고를 때는 부담금 예정액을, 재개발을 고를 때는 분담금 추산액을 먼저 확인한다고 기억하시면 됩니다.
부담금을 피하려고 허위 계약을 하거나 내역서를 거짓으로 내면 징역 또는 부담금의 3배 이하 벌금에 처해질 수 있고, 자료를 늦게 내면 과태료가 붙습니다.
근거 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제5조(대상사업) · 제6조(납부의무자) · 제7조(부과기준) · 제8조(기준시점) · 제9조(주택가액의 산정) · 제12조(부과율) · 제14조(예정액 통지) · 제14조의2(재건축부담금의 감경) · 제15조(결정 및 부과) · 제17조의2(납부유예) · 제23조(벌칙) · 제24조(과태료)