조합이 생겼다고 바로 공사를 하는 것은 아닙니다. 무엇을, 어떻게, 얼마나 지을지를 담은 계획을 인가받아야 합니다. 이것이 사업시행인가이고, 여기서부터 조합원 한 사람 한 사람에게 해야 할 일이 생깁니다.
사업시행계획서에 들어가는 것
사업시행자(조합)는 사업시행계획서를 만들어 시장·군수 등에게 내고 인가를 받습니다. 계획서에는 이런 내용이 들어갑니다.
- 토지이용계획과 건축물 배치계획
- 도로·공원 같은 정비기반시설과 공동이용시설의 설치계획
- 임시거주시설을 포함한 주민 이주대책, 세입자의 주거·이주 대책
- 건축물의 높이와 용적률 등 건축계획
- 임대주택 건설계획(재건축은 제외)
- 공사 기간 동안의 범죄예방대책, 폐기물 처리계획
- 정비사업비
인가까지의 과정
- 인가하기 전에 관계 서류를 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 합니다.
- 시장·군수 등은 특별한 사유가 없으면 계획서를 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 정해 알려야 합니다.
- 인가되면 지방자치단체 공보에 고시합니다. 이 고시일이 다음 일정들의 출발점이 됩니다.
인가 고시 뒤에 조합원이 할 일 — 분양신청
사업시행인가 고시가 있은 날부터 90일 이내에 조합은 토지등소유자에게 분양신청에 관한 내용을 통지하고 신문에 공고해야 합니다. 인가 뒤에 시공자를 뽑았다면 시공자와 계약한 날부터 90일을 세고, 대통령령으로 정한 경우에는 한 번 30일 범위에서 늘릴 수 있습니다. 통지에는 조합원마다의 종전 자산 가격과 분담금 추산액이 들어갑니다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이고, 필요하면 20일 범위에서 한 번 연장할 수 있습니다.
이 기간에 분양신청을 하지 않으면 새 아파트 대신 돈으로 정산받는 쪽으로 갑니다. 흔히 「현금청산」이라고 부릅니다. 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 이런 분들과 손실보상 협의를 해야 합니다.
- 분양신청을 하지 않은 사람
- 분양신청기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 사람
- 인가된 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 사람 등
그래서 사업시행인가 고시가 나면, 구역 안에 집을 가진 분은 분양신청 통지와 기간을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.
재건축이라면 이 시기에 하나가 더 있습니다. 2강에서 본 매도청구 절차가 사업시행계획인가 고시 뒤에 시작됩니다.
울산은 지금
지금 울산에서 사업시행 인가 단계에 있는 구역은 없습니다.
울산시 2026년 3월 24일 기준 현황표에서 사업시행인가를 받은 곳은 7곳이고, 7곳 모두 관리처분·착공·준공 단계로 넘어갔습니다. 가장 최근에 사업시행인가를 받은 곳은 남구 B-14 야음동(2019.06.28)과 중구 B-04 교동(2018.11.26)입니다.
다음 6강에서는 조합원 각자의 몫과 분담금이 정해지는 관리처분인가를 살펴보겠습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제50조(사업시행계획인가) · 제52조(사업시행계획서의 작성) · 제56조(관계 서류의 공람) · 제64조(재건축사업에서의 매도청구) · 제72조(분양공고 및 분양신청) · 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) · 울산광역시 도시정비사업 추진현황(2026.03.24 기준)