9강은 「입주」에서 끝났습니다. 그런데 입주를 해도 한동안 등기가 나오지 않습니다. 「살고는 있는데 내 집이 아직 아니라니」 하는 그 구간이 준공인가 → 이전고시 → 등기 → 청산금입니다.
순서
- 준공인가 — 공사를 마치면 시장·군수등의 준공인가를 받고, 공사 완료를 공보에 고시합니다.
- (먼저 입주) — 준공인가 전이라도 건축물이 사용에 지장이 없으면 입주예정자가 사용하도록 허가할 수 있습니다. 실제 이사는 여기서 시작되는 경우가 많습니다.
- 대지확정측량과 토지 분할 — 새 단지의 땅을 다시 재고 나눕니다.
- 이전고시 — 관리처분계획에서 정한 대로 소유권을 넘기는 고시입니다. 공보에 고시하고 시장·군수등에게 보고합니다.
- 등기 — 사업시행자가 지체 없이 등기를 촉탁·신청합니다.
- 청산금 — 차액을 주고받습니다.
소유권은 언제 내 것이 되나
이전고시가 있은 날의 다음 날입니다. 등기가 끝난 날이 아닙니다.
- 공사가 전부 끝나기 전이라도 완공된 부분만 준공인가를 받아 먼저 소유권을 넘길 수 있습니다.
- 이전고시일부터 등기가 될 때까지는 저당권 등 다른 등기를 하지 못합니다. 입주는 했는데 대출을 새로 받기 어려운 구간이 생기는 이유입니다.
- 정비구역 지정은 이전고시가 있은 때의 다음 날 해제된 것으로 봅니다. 다만 조합은 그대로 존속합니다(32강).
울산 사례 — 중구 B-05 번영로 센트리지는 2023년 9월부터 입주가 시작됐지만, 부분준공 인가와 이전고시는 2025년 8월에 있었고 소유권 등기는 그 뒤부터 이뤄졌습니다. 입주 시점과 등기 시점이 2년 가까이 벌어진 것입니다.
종전에 걸려 있던 권리는 어떻게 되나
종전 토지·건축물에 설정돼 있던 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리와, 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차권은 새로 받은 대지·건축물에 설정된 것으로 봅니다.
즉 권리가 사라지지 않고 새 아파트로 옮겨 붙습니다. 근저당이 있는 물건을 사면 그 근저당은 새 집에 그대로 따라옵니다(25강).
청산금 — 마지막 정산
- 종전에 가지고 있던 토지·건축물의 가격과 분양받은 대지·건축물의 가격에 차이가 있으면, 이전고시 뒤에 그 차액을 징수하거나 지급합니다.
- 정관에 정해 두었거나 총회 의결로 따로 정하면, 관리처분계획인가 후부터 이전고시일까지 일정 기간별로 나눠서 걷거나 줄 수 있습니다.
- 평가할 때는 그 토지·건축물의 규모·위치·용도·이용 상황과 정비사업비를 참작합니다.
놓치면 안 되는 기한 — 청산금을 지급받을 권리와 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다. 받을 돈이 있다면 이 기간을 넘기지 않아야 합니다.
- 내야 할 사람이 내지 않으면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있습니다(조합은 구청에 징수를 위탁할 수 있습니다).
- 받을 사람이 받기를 거부하거나 받을 수 없으면 조합은 공탁할 수 있습니다.
- 저당권자는 조합이 소유자에게 청산금을 지급하기 전에 압류 절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있습니다.
이 시기에 사고팔 때
- 등기 전 매매 — 소유권은 이전고시 다음 날 넘어오지만 등기부에는 아직 안 나옵니다. 조합 명부와 이전고시 고시문으로 확인해야 합니다
- 대출 — 등기 전에는 저당권 설정이 막혀 있어 잔금 계획을 미리 짜야 합니다
- 청산금 — 낼 돈인지 받을 돈인지, 누가 부담·수령하는지 계약서에 적습니다(25강)
- 실거래 신고는 등기와 무관 — 계약을 신고하는 제도라 등기 전 거래도 실거래가에 잡힙니다
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제83조(정비사업의 준공인가) · 제84조(준공인가 등에 따른 정비구역의 해제) · 제86조(이전고시 등) · 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) · 제88조(등기절차 및 권리변동의 제한) · 제89조(청산금 등) · 제90조(청산금의 징수방법 등) · 제91조(저당권의 물상대위)
2026.09.20 · 울산부동산리더