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울산 재개발 공부방 · 23강

국공유지와 무허가 건축물 — 내 땅이 아닌 곳의 집

오래된 재개발 구역에는 등기부에 없는 집과 나라 땅 위에 앉은 집이 흔합니다. 「등기가 없는데 입주권이 나오나요」, 「시유지 위에 지은 집인데 어떻게 되나요」 — 이번 강은 이 두 가지를 봅니다.

무허가 건축물 — 언제 지었는지가 가른다

울산 조례는 무허가 건축물을 두 가지로 나눕니다.

이 구분이 중요한 이유는, 울산에서 재개발 분양대상자를 정할 때 「종전 건축물 중 주택을 소유한 자」에 기존무허가건축물과 사실상 주거용으로 쓰고 있는 건축물이 포함되기 때문입니다(19강). 즉 등기가 없어도 기존무허가건축물이면 아파트 분양대상자가 될 수 있습니다.

반대로 신발생 무허가건축물은 그렇게 보기 어렵습니다. 구역과 조합 정관에 따라 취급이 달라지므로 조합에 직접 확인해야 합니다. 다만 건물로는 어렵더라도, 구역 안에 가진 토지 면적이 조례 기준 이상이거나 권리가액이 가장 작은 아파트 1가구 추산액 이상이면 그 길로 분양대상자가 될 수 있습니다(울산 조례 제29조 제1항 제2호·제3호 · 19강).

확인하는 방법 — 무허가건축물관리대장(구청), 재산세 과세대장, 항공사진, 오래된 전기·수도 사용 기록 등으로 1989년 1월 24일 이전부터 있었는지를 따집니다. 매매하려는 물건이 무허가라면, 이 서류가 값을 결정합니다.

세입자라면

무허가 건축물에 사는 세입자는 주거이전비를 받으려면 1년 이상 거주 요건을 채워야 합니다(15강 · 일반 주택은 3개월). 집주인 쪽 문제와 별개로 세입자 본인의 전입신고 날짜가 중요합니다.

국공유지 — 나라 땅 위의 집

정비구역 안에는 국유지·공유지(시유지·구유지)가 섞여 있는 경우가 많습니다. 법은 이 땅을 정비사업에 쓰도록 여러 특례를 두고 있습니다.

즉 「오래 점유해 온 사람이 우선 살 수 있는 길」이 열려 있고, 인가 고시일 기준 가격으로 사려면 3년이라는 기한이 있습니다. 실무에서 「연고권」이라고 부르는 것이 이 우선 매수 기회를 가리키는 말입니다(법에 그런 용어가 있는 것은 아닙니다).

또한 주거환경개선구역 등 일정한 구역에서는 국가·지자체 소유 토지가 사업시행자에게 무상으로 양여되기도 합니다(행정재산 등은 제외). 지자체·토지주택공사가 임대주택을 지을 때는 국·공유지를 임대받아 쓸 수도 있습니다.

이런 물건을 살 때

무허가·국공유지 물건은 서류로 확인되지 않으면 값을 매길 수 없습니다. 계약 전에 구청과 조합 두 곳에서 확인하시는 것이 안전합니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제98조(국유·공유재산의 처분 등) · 제99조(국유·공유재산의 임대) · 제101조(국·공유지의 무상양여 등) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제1호(기존무허가건축물) · 제29조 제1항 제1호(분양대상자)

2026.09.20 · 울산부동산리더
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재개발 공부방 목차
  1. 재개발·재건축은 어떤 순서로 진행되나 — 8단계 한눈에
  2. 재개발과 재건축은 무엇이 다른가
  3. 정비구역 지정 — 사업이 시작되는 자리
  4. 추진위원회와 조합설립 — 동의를 모으는 단계
  5. 사업시행인가 — 무엇을 얼마나 짓는지 정해진다
  6. 관리처분인가 — 내 몫과 분담금이 정해진다
  7. 입주권과 분양권은 무엇이 다른가
  8. 조합원 분양과 일반분양
  9. 이주 · 철거 · 착공에서 입주까지
  10. 가로주택 · 소규모재건축은 무엇이 다른가
  11. 조합원 자격 — 누가 새 아파트를 받나
  12. 현금청산 — 새 아파트 대신 돈으로 받는 경우
  13. 재개발 매물 체크리스트 — 살 때 단계별로 확인할 것
  14. 분담금은 왜 늘어나나 — 비례율을 흔드는 것들
  15. 세입자는 어떻게 되나 — 보증금 · 주거이전비 · 임대주택
  16. 입주권 세금 — 살 때 · 가지고 있을 때 · 팔 때
  17. 감정평가 — 내 집은 얼마로 쳐주나
  18. 이주비와 중도금 — 재개발에 드는 돈은 어디서 나오나
  19. 상가 소유자와 땅만 가진 사람 — 아파트를 받을 수 있나
  20. 시공자 선정과 공사비 — 오르면 누가 부담하나
  21. 조합은 어떻게 굴러가나 — 총회 · 임원 · 정보공개
  22. 멈춘 구역 — 정비구역 해제와 사업 중단
  23. 국공유지와 무허가 건축물 — 내 땅이 아닌 곳의 집
  24. 재건축초과이익 부담금 — 재건축에만 있는 것
  25. 계약서 쓸 때 — 특약과 확인 서류
  26. 재건축진단 — 예전의 「안전진단」, 재건축만의 관문
  27. 이전고시와 청산금 — 준공 뒤 등기까지
  28. 조합 없이 하는 사업 — 공공재개발과 신탁방식
  29. 임대주택과 기부채납 — 용적률은 어떻게 올리나
  30. 다툼이 생기면 — 매도청구 · 분쟁조정 · 소송
  31. 울산 25개 구역 읽는 법 — 홈페이지에서 단계와 날짜 보기
  32. 조합 해산과 청산 — 사업이 끝난 뒤
  33. 권리산정기준일 — 언제를 기준으로 새 아파트를 주나
  34. 구역 안에서 못 하는 것 — 행위제한
  35. 동의서 — 조합설립 동의 받는 법 · 철회 · 동의율 세는 법
  36. 분양신청과 평형 배정 — 원하는 평형은 어떻게 정해지나
  37. 1+1 분양 — 큰 집 하나 대신 두 채
  38. 집주인이 받는 보상 — 이주정착금 · 이사비 · 주거이전비
  39. 정비계획 변경 — 세대수와 용적률이 바뀌면
  40. 리모델링은 재건축과 무엇이 다른가
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