분양신청과 평형 배정 — 원하는 평형은 어떻게 정해지나

사업시행인가가 나면 조합원이 가장 먼저 하는 일은 분양신청입니다. 이때 적어 낸 희망 평형이 관리처분계획의 출발점이 됩니다. 이번 강은 신청하는 법과, 같은 평형을 여럿이 원할 때 누가 먼저 가져가는지를 봅니다.

통지와 공고 — 언제 오나

조합은 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 90일 이내에 토지등소유자에게 분양신청을 통지하고, 해당 지역 일간신문에 공고해야 합니다. 인가 뒤에 시공자를 뽑았다면 시공자와 계약한 날부터 셉니다. 정비구역이 일정 면적 이상인 재개발은 한 번, 30일 범위에서 늘릴 수 있는데, 울산은 그 면적을 1만㎡로 정했습니다.

통지에는 이런 내용이 들어갑니다.

• 내 종전 토지·건축물의 명세와 가격(사업시행계획인가 고시일 기준)
• 내 분담금 추산액
• 분양신청기간과 장소, 분양대상 대지·건축물의 내역, 신청 자격과 방법
• 분양신청을 하지 않은 사람에 대한 조치
• 분양신청서
• 울산 조례가 더한 것 — 분양신청 안내문, 철거 및 이주 예정일

신청 기간과 방법

• 신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다. 조합은 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 한 차례 늘릴 수 있습니다.
• 분양신청서에 소유권 내역을 분명히 적고, 토지·건물 등기부등본을 붙여 조합에 냅니다. 우편으로 낼 때는 기간 안에 보냈다는 것을 증명할 수 있는 우편이어야 합니다.
• 울산에서는 여기에 소유권 외의 권리명세, 분양신청 권리를 증명하는 서류, 정관에서 자격을 따로 정했다면 그 증명 서류, 그리고 「희망하는 대상·규모에 관한 의견서」를 붙입니다. 원하는 평형을 적어 내는 서류가 바로 이것입니다.

기간 안에 신청하지 않거나 기간이 끝나기 전에 철회하면 현금청산 협의 대상이 됩니다(12강). 기간이 끝난 뒤 사업시행계획이 바뀌어 세대수나 주택규모가 달라지면 분양공고를 다시 할 수 있고, 정관이나 총회 의결이 있으면 신청하지 않았던 사람에게 다시 신청할 기회를 줄 수 있습니다.

기준이 되는 날 — 분양신청기간 만료일

분양설계는 분양신청기간이 끝나는 날을 기준으로 세웁니다. 울산 조례는 이날을 「관리처분계획기준일」이라 부르고, 종전 토지·건물의 소유면적과 소유권을 이날 현재의 지적공부·건축물대장·등기부로 따집니다. 누가 분양대상자인지도 이날 현재로 봅니다(11강).

평형은 어떤 순서로 정해지나

법은 대지와 건축물이 균형 있게 배분되고, 지나치게 좁거나 넓은 것은 적정 규모가 되게 하라고 정합니다. 공급 순위는 종전 토지·건축물의 가격을 고려해 정하고, 구체 기준은 시·도조례에 맡겼습니다. 울산 조례 제32조는 이렇게 정합니다.

권리가액은 종전 자산 감정평가액에 비례율을 곱한 값입니다(6강). 한 구역 안에서는 비례율이 같으니, 결국 감정평가액이 높은 사람이 앞에 섭니다.

예시 — 84㎡에 두 사람이 몰리면

(예시) 울산 중구의 가상 재개발 구역에서 84㎡ 조합원 몫이 한 채 남았고, 두 조합원이 모두 84㎡를 1순위로 적어 냈다고 합니다.

• 갑 — 종전 자산 감정평가액 3억 원
• 을 — 종전 자산 감정평가액 2억 5천만 원

비례율이 같다면 갑의 권리가액이 더 크므로 갑이 84㎡를 먼저 받습니다. 두 사람의 권리가액이 똑같다면 공개추첨으로 가립니다. 을이 다음 희망 평형으로 어떻게 넘어가는지는 조례에 적혀 있지 않아 조합 정관과 관리처분계획으로 확인해야 합니다.

갑이 84㎡를 받았다고 좋은 동·층까지 먼저 고르는 것은 아닙니다. 동·층·호수는 평형별 공개추첨으로 정합니다.

결과는 언제 아나

조합은 분양신청 현황을 바탕으로 관리처분계획을 세우고, 인가 전 30일 이상 공람합니다(6강). 인가가 나면 분양신청자에게 종전 자산의 명세·가격과 분양받을 건축물의 명세·추산가액을 통지합니다. 신청한 평형이 그대로 들어갔는지는 공람 때 먼저 확인할 수 있습니다.

다음 37강에서는 큰 집 하나 대신 두 채를 받는 1+1 분양을 봅니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) · 제73조 제1항(분양신청을 하지 아니한 자 등) · 제74조 제1항(관리처분계획의 인가) · 제76조 제1항 제1호·제2호·제5호(관리처분계획의 수립기준) · 제78조 제1항·제5항(공람 · 인가 뒤 통지) · 같은 법 시행령 제59조(분양신청의 절차) · 제63조 제1항 제7호(공급순위) · 제65조 제2항(통지사항) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제9호(관리처분계획기준일) · 제26조(분양신청의 절차) · 제28조(재개발사업의 관리처분 기준) · 제32조(재개발사업 분양주택 공급기준)