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울산 재개발 공부방 · 29강

임대주택과 기부채납 — 용적률은 어떻게 올리나

「용적률을 올려 준다는데 왜 우리 몫은 그만큼 안 늘지」 — 재개발 설명회에서 가장 자주 나오는 물음입니다. 답은 올려 준 용적률의 일부를 공공이 가져가기 때문입니다. 이번 강은 그 구조를 봅니다.

임대주택은 처음부터 계획에 들어간다

정비계획을 세울 때부터 임대주택과 주택 규모별 건설비율을 반영해야 합니다. 법은 큰 테두리만 정하고(국민주택규모 주택은 전체 세대수의 100분의 90 이하, 임대주택은 전체 세대수 또는 연면적의 100분의 30 이하), 그 안에서 시행령이 사업별 범위를 다시 정합니다. 국민주택규모는 전용 85㎡ 이하(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)입니다.

사업국민주택규모 주택임대주택
재개발전체 세대수의 100분의 80 이하전체 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이하 (그중 전용 40㎡ 이하가 임대주택 세대수의 100분의 40 이하)
재건축전체 세대수의 100분의 60 이하시행령에 비율이 없습니다

구체적인 비율은 이 범위에서 국토교통부장관이 고시로 정하고, 사업시행자는 고시된 내용대로 지어야 합니다. 사업시행계획서에도 임대주택 건설계획(재건축은 제외)과 세입자 주거·이주 대책이 들어갑니다(5강·15강).

용적률을 올리는 두 가지 길

여기서 법적상한용적률 − 정비계획 용적률 = 초과용적률입니다.

이 밖에 정비구역 면적의 절반 이상이 역세권 등(철도·도시철도 승강장에서 시·도조례로 정한 거리 이내 등)에 있으면 법적상한용적률의 100분의 120까지, 또는 용도지역을 바꿔 그 법적상한까지 올릴 수 있는 특례도 있습니다(법 제66조 제2항). 울산 조례는 그 거리를 500미터로 정했고, 이렇게 더 올린 몫에도 아래와 같은 비율(재건축 100분의 50 · 재개발 100분의 75)로 국민주택규모 주택을 짓게 합니다(조례 제43조의6).

올려 준 만큼 일부를 국민주택규모 주택으로

사업시행자가 정비계획 용적률을 넘어 법적상한까지 더 짓기로 할 때, 그 더 지은 몫(초과용적률)의 일정 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 지어야 합니다. 정비계획 단계에서 정한 용적률에는 이 비율이 붙지 않습니다. 울산에서는 기본계획상 재개발·재건축 예정구역(생활권계획 구역 포함)에서 이 길을 쓸 수 있고, 비율은 조례로 이렇게 정해 두었습니다(과밀억제권역 밖).

사업초과용적률 중 국민주택규모 주택으로 짓는 비율
재건축100분의 50
재개발100분의 75
공공재개발 · 공공재건축각각 100분의 50 (기준 용적률이 다릅니다 — 공공재개발은 법적상한의 120%까지 완화된 용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 몫)

즉 재개발에서 법적상한까지 100을 더 지으면 그중 75만큼은 국민주택규모 주택이 됩니다. 「용적률이 늘었는데 일반분양이 그만큼 안 늘더라」는 말이 여기서 나옵니다.

지은 주택은 어떻게 처리되나

기부채납 — 과도한 요구는 금지

조합원 입장에서 정리하면

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) · 제11조(용적률 완화) · 제17조 제4항(현금납부) · 제51조(기반시설의 기부채납 기준) · 제52조(사업시행계획서의 작성) · 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율) · 제55조(국민주택규모 주택의 공급 및 인수) · 제66조 제2항·제3항(역세권 등 용적률 특례) · 제101조의5·제101조의6(공공재개발·공공재건축) · 같은 법 시행령 제9조(주택의 규모 및 건설비율) · 제48조(국민주택규모 주택의 공급방법 등) · 제55조(용적률에 관한 특례) · 주택법 제2조 제6호(국민주택규모) · 울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제43조의2 · 제43조의3 · 제43조의4 · 제43조의5 · 제43조의6

2026.09.20 · 울산부동산리더
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재개발 공부방 목차
  1. 재개발·재건축은 어떤 순서로 진행되나 — 8단계 한눈에
  2. 재개발과 재건축은 무엇이 다른가
  3. 정비구역 지정 — 사업이 시작되는 자리
  4. 추진위원회와 조합설립 — 동의를 모으는 단계
  5. 사업시행인가 — 무엇을 얼마나 짓는지 정해진다
  6. 관리처분인가 — 내 몫과 분담금이 정해진다
  7. 입주권과 분양권은 무엇이 다른가
  8. 조합원 분양과 일반분양
  9. 이주 · 철거 · 착공에서 입주까지
  10. 가로주택 · 소규모재건축은 무엇이 다른가
  11. 조합원 자격 — 누가 새 아파트를 받나
  12. 현금청산 — 새 아파트 대신 돈으로 받는 경우
  13. 재개발 매물 체크리스트 — 살 때 단계별로 확인할 것
  14. 분담금은 왜 늘어나나 — 비례율을 흔드는 것들
  15. 세입자는 어떻게 되나 — 보증금 · 주거이전비 · 임대주택
  16. 입주권 세금 — 살 때 · 가지고 있을 때 · 팔 때
  17. 감정평가 — 내 집은 얼마로 쳐주나
  18. 이주비와 중도금 — 재개발에 드는 돈은 어디서 나오나
  19. 상가 소유자와 땅만 가진 사람 — 아파트를 받을 수 있나
  20. 시공자 선정과 공사비 — 오르면 누가 부담하나
  21. 조합은 어떻게 굴러가나 — 총회 · 임원 · 정보공개
  22. 멈춘 구역 — 정비구역 해제와 사업 중단
  23. 국공유지와 무허가 건축물 — 내 땅이 아닌 곳의 집
  24. 재건축초과이익 부담금 — 재건축에만 있는 것
  25. 계약서 쓸 때 — 특약과 확인 서류
  26. 재건축진단 — 예전의 「안전진단」, 재건축만의 관문
  27. 이전고시와 청산금 — 준공 뒤 등기까지
  28. 조합 없이 하는 사업 — 공공재개발과 신탁방식
  29. 임대주택과 기부채납 — 용적률은 어떻게 올리나
  30. 다툼이 생기면 — 매도청구 · 분쟁조정 · 소송
  31. 울산 25개 구역 읽는 법 — 홈페이지에서 단계와 날짜 보기
  32. 조합 해산과 청산 — 사업이 끝난 뒤
  33. 권리산정기준일 — 언제를 기준으로 새 아파트를 주나
  34. 구역 안에서 못 하는 것 — 행위제한
  35. 동의서 — 조합설립 동의 받는 법 · 철회 · 동의율 세는 법
  36. 분양신청과 평형 배정 — 원하는 평형은 어떻게 정해지나
  37. 1+1 분양 — 큰 집 하나 대신 두 채
  38. 집주인이 받는 보상 — 이주정착금 · 이사비 · 주거이전비
  39. 정비계획 변경 — 세대수와 용적률이 바뀌면
  40. 리모델링은 재건축과 무엇이 다른가
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