재개발 조합은 조합원이 주인인 단체입니다. 그런데 실제로는 「총회 통지서가 왔는데 무슨 말인지 모르겠다」, 「자료를 보여 달라니 안 준다」는 일이 자주 생깁니다. 이번 강은 조합이 어떤 구조로 움직이고, 조합원이 쓸 수 있는 권리가 무엇인지 봅니다.
조합의 기관 — 세 층
- 총회 — 조합원 전원으로 구성되는 최고 의결기관입니다.
- 대의원회 — 조합원이 100명 이상이면 반드시 둡니다. 조합원의 10분의 1 이상으로 구성합니다.
- 임원 — 조합장 1명과 이사, 감사. 이사·감사의 수는 정관으로 정합니다.
조합장은 조합을 대표하고 총회·대의원회의 의장이 됩니다. 다만 조합장이나 이사가 자기를 위해 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표합니다. 임원은 같은 목적의 다른 조합 임원·직원을 겸할 수 없습니다.
임원이 되려면
조합임원은 정비구역에 건축물이나 토지를 가진 조합원(공유라면 지분이 가장 많은 사람만) 중에서 다음 가운데 하나를 갖춰야 합니다.
- 정비구역의 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유
- 정비구역에 거주하는 사람으로서 선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주
조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 그 정비구역에 거주해야 합니다(영업하는 사람은 영업). 임기는 3년 이하로 정관에서 정하고 연임할 수 있습니다.
결격사유도 있습니다 — 파산 후 복권되지 않은 사람, 금고 이상 실형 뒤 2년이 지나지 않은 사람, 이 법을 위반해 벌금 100만원 이상을 선고받고 10년이 지나지 않은 사람, 인가권자인 지자체장·지방의원과 그 배우자·직계존비속 등입니다. 해당하면 당연 퇴임합니다.
임원을 바꾸고 싶을 때
조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서, 조합원 과반수 출석 + 출석 조합원 과반수 동의로 임원을 해임할 수 있습니다. 이때 요구자 대표로 뽑힌 사람이 총회 소집과 진행에서 조합장의 권한을 대행합니다.
임원이 오래 비어 있으면(사임·해임·임기만료 등으로 직무를 못 하게 된 뒤 6개월 이상 선임되지 않으면) 시장·군수등이 임원 선출 총회를 소집하거나, 변호사·회계사·기술사 등을 전문조합관리인으로 선정해 업무를 대행하게 할 수 있습니다. 총회에서 조합원 과반수 출석 + 출석 과반수 동의로 전문조합관리인 선정을 요청한 경우도 같습니다.
총회는 이렇게 열린다
- 조합장이 직권으로 소집하거나, 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 소집합니다.
- 임원의 권리·의무·보수·선임방법·해임에 관한 정관을 바꾸는 총회는 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집할 수 있습니다.
- 소집하는 사람은 총회 7일 전까지 목적·안건·일시·장소와 의결권 행사 방법을 조합원에게 통지해야 합니다.
- 2025년 12월 4일부터는 총회 의결을 거쳐 현장 총회와 함께 온라인총회를 열 수 있습니다. 재난 등으로 시장·군수등이 직접 출석이 어렵다고 인정할 때만 온라인 단독 개최가 됩니다. 본인 확인과 접속 기록 관리 등 요건을 갖추면 정족수를 셀 때 직접 출석한 것으로 봅니다.
정족수는 20강에서 본 대로입니다 — 보통 과반 출석에 출석 과반 찬성, 사업시행계획·관리처분계획은 조합원 과반수 찬성, 그때 정비사업비가 10% 이상 늘면 3분의 2 이상 찬성입니다(늘어난 몫에서 생산자물가상승분과 손실보상금은 뺍니다).
여기에 직접 출석 요건이 따로 있습니다. 서면 결의서만으로는 총회가 성립하지 않습니다.
- 보통 총회 — 조합원 10% 이상 직접 출석
- 시공자 선정 총회 — 조합원 과반수 직접 출석
- 창립총회 · 시공자 선정 취소 · 사업시행계획 · 관리처분계획 총회 등 — 조합원 20% 이상 직접 출석
- 대리인 출석과 요건을 갖춘 전자적 방법은 직접 출석으로 봅니다
조합은 이것을 공개해야 한다
조합은 다음 자료를 만들거나 바꾼 뒤 15일 이내에 인터넷과 다른 방법을 함께 써서 조합원·토지등소유자·세입자가 알 수 있게 공개해야 합니다.
- 추진위원회 운영규정과 정관
- 설계자·시공자·철거업자·정비사업전문관리업자 등 용역업체 선정 계약서
- 추진위·주민총회·조합총회·이사회·대의원회 의사록
- 사업시행계획서 · 관리처분계획서
- 정비사업 시행에 관한 공문서
- 회계감사보고서 · 월별 자금 입출금 세부내역 · 자금 차입 신고 사항 · 결산보고서
- 청산인의 업무 처리 현황
또한 분기별로 공개 목록과 내용, 공개 장소, 열람·복사 방법을 서면으로 통지해야 합니다.
자료를 보여 달라고 할 수 있다
조합원과 토지등소유자는 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 이내에 응해야 합니다. 위 자료뿐 아니라 토지등소유자 명부 · 조합원 명부도 포함됩니다.
- 복사 비용은 실비 범위에서 요청한 사람이 부담합니다.
- 받은 자료는 사용 목적 외로 쓰면 안 됩니다.
- 공개할 때 주민등록번호는 빼고 공개합니다.
- 총회나 중요한 회의는 속기록·녹음·영상으로 남겨 청산할 때까지 보관해야 합니다.
「자료를 안 준다」는 것은 단순한 불친절이 아니라 법에 정해진 의무를 지키지 않는 것입니다. 요청은 서면으로, 날짜를 남겨서 하시는 편이 좋습니다.
조합원으로서 챙길 것
- 총회 통지서 — 7일 전에 와야 하고, 안건이 무엇인지(특히 정비사업비 증액인지)
- 의사록 — 무엇이 어떤 표로 통과됐는지
- 월별 입출금 내역과 회계감사보고서 — 돈이 어디로 나갔는지
- 용역 계약서 — 시공사·정비업체와 어떤 조건인지(20강)
- 임원 자격 — 구역에 살고 있는지, 결격사유는 없는지
조합이 잘 굴러가는지는 자료가 제때 공개되는지로 가장 먼저 드러납니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제41조(조합의 임원) · 제42조(조합임원의 직무 등) · 제43조(결격사유 및 해임) · 제44조(총회의 소집) · 제44조의2(온라인총회) · 제45조(총회의 의결) · 제46조(대의원회) · 제124조(관련 자료의 공개 등) · 제125조(관련 자료의 보관 및 인계)