사업시행인가가 「무엇을 지을지」를 정했다면, 관리처분인가는 「누가 무엇을 얼마에 받을지」를 정합니다. 조합원에게는 가장 현실적인 숫자가 나오는 단계입니다.
관리처분계획에 들어가는 것
관리처분계획에는 여러 내용이 들어가는데, 조합원이 꼭 볼 것은 이 셋입니다.
- 종전 자산 — 조합원마다 지금 가진 토지·건축물의 명세와 가격. 가격은 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 매깁니다.
- 분양 예정 자산 — 조합원마다 새로 받을 대지·건축물의 추산액
- 분담 — 정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원 분담 규모와 분담 시기
내 집 값은 누가 매기나 — 감정평가
종전 자산의 가격은 감정평가법인등이 평가합니다.
- 재개발 — 시장·군수 등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등
- 재건축 — 시장·군수 등이 선정·계약한 1인 이상과, 조합 총회 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등
몇 채를 받나
원칙은 1세대 또는 1명이 여러 주택·토지를 가져도 1주택입니다. 같은 세대가 아닌 여러 명이 한 주택을 함께 가진 경우도 1주택입니다.
예외도 있습니다. 대표적인 것이 흔히 말하는 「1+1」입니다. 종전 자산 가격의 범위나 종전 주택의 주거전용면적 범위 안에서 2주택을 받을 수 있고, 이때 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 합니다. 이 60㎡ 이하 한 채는 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 팔거나 전매를 알선할 수 없습니다. 이 밖에 과밀억제권역이 아닌 곳의 재건축처럼 소유한 주택 수만큼 받을 수 있는 경우도 법에 따로 있습니다.
인가까지의 과정
- 조합 총회에서 조합원 과반수 찬성으로 관리처분계획을 의결합니다. 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우에는 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다(이때 생산자물가상승률만큼 오른 금액과 현금청산 손실보상금은 빼고 셉니다).
- 인가 신청 전에 관계 서류를 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 듣습니다.
- 시장·군수 등은 신청일부터 30일 이내(공공기관에 타당성 검증을 맡기면 60일 이내)에 인가 여부를 정해 알리고, 인가하면 공보에 고시합니다.
인가 고시 뒤 달라지는 것
관리처분계획인가가 고시되면 기존 토지·건축물의 소유자와 전세권자·임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 그 집을 사용하거나 수익할 수 없습니다(사업시행자가 동의한 경우 등은 예외). 이때부터 이주와 철거가 본격적으로 시작됩니다. 또 4강에서 본 것처럼 투기과열지구의 재개발이라면 관리처분인가 후에 산 사람은 조합원이 될 수 없습니다.
일반적으로 쓰는 계산 — 권리가액 · 비례율 · 분담금
아래 계산식은 법 조문에 적힌 것이 아니라, 관리처분계획의 숫자를 읽을 때 현장에서 흔히 쓰는 방식입니다. 실제 숫자는 조합마다 관리처분계획서로 확인해야 합니다.
- 비례율 = (새로 지은 아파트·상가의 총가치 − 총사업비) ÷ 조합원 종전 자산 총액
- 권리가액 = 내 종전 자산 감정평가액 × 비례율
- 분담금 = 내가 받을 아파트의 조합원 분양가 − 권리가액
예를 들어(가상의 숫자) 내 집 감정평가액이 2억 원이고 비례율이 100%라면 권리가액은 2억 원입니다. 조합원 분양가가 5억 원인 아파트를 받으면 분담금은 약 3억 원이 됩니다. 비례율이 90%로 떨어지면 권리가액은 1억 8천만 원이 되고 분담금은 약 3억 2천만 원으로 늘어납니다. 사업비가 늘거나 일반분양가가 낮아지면 비례율이 떨어지는 이유가 여기에 있습니다.
울산은 지금
지금 울산에서 관리처분 인가 단계에 있는 구역은 2곳입니다 — 중구 B-04 교동(2024.12.09) · 남구 B-14 야음동(2021.01.22). (울산시 현황표 2026.03.24 기준에 그 뒤 시·구청 고시와 보도로 확인된 변화를 더해 매일 새로 채웁니다.)
다음 7강에서는 관리처분 뒤에 자주 듣게 되는 입주권과 분양권이 무엇이 다른지 살펴보겠습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항(총회 의결) · 제74조 제1항·제4항(관리처분계획의 인가 등) · 제76조 제1항(관리처분계획의 수립기준) · 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차) · 제81조 제1항(건축물 등의 사용·수익의 중지) · 울산광역시 도시정비사업 추진현황(2026.03.24 기준)