관리처분인가가 나면 드디어 동네가 움직입니다. 사람들이 이사를 나가고, 건물이 헐리고, 공사가 시작되고, 몇 년 뒤 새 아파트에 입주합니다. 이 마지막 구간에서 챙길 것들을 순서대로 봅니다.
1. 이주 — 기존 집을 비운다
관리처분계획인가가 고시되면 기존 토지·건축물의 소유자와 전세권자·임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 그 집을 사용하거나 수익할 수 없습니다(사업시행자가 동의한 경우 등은 예외). 이때부터 이주가 시작됩니다.
- 이주비 — 일반적으로 조합이 금융기관을 통해 조합원의 이주비 대출을 알선합니다. 조건은 조합마다 다르니 조합 공고로 확인해야 합니다.
- 세입자 주거이전비 — 재개발 구역의 주거용 건축물 세입자로서 정비계획 공람·공고일 당시 3개월 이상 거주한 경우, 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수 있습니다. 무허가 건축물에 사는 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다. 세입자라면 전입 날짜가 중요한 이유입니다.
2. 철거
사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 뒤 기존 건축물을 철거합니다. 안전 문제 같은 법이 정한 사유가 있으면 소유자 동의와 시장·군수 등의 허가를 받아 그 전에 철거할 수도 있습니다.
3. 착공과 공사
이주와 철거가 끝나면 공사를 시작합니다. 공사 기간 동안 조합원은 관리처분계획에서 정한 시기에 맞춰 분담금을 내고, 일반분양은 이 무렵 청약을 받는 경우가 많습니다.
4. 준공과 입주
- 공사가 끝나면 시장·군수 등이 준공검사를 하고, 사업시행계획대로 완료되었으면 준공인가를 하고 공보에 고시합니다.
- 준공인가 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 맞으면 입주예정자가 먼저 사용하도록 허가할 수 있습니다. 준공인가 전에 입주가 시작되는 것은 이 때문입니다.
5. 이전고시 — 소유권이 넘어오는 날
준공인가가 고시되면 사업시행자는 대지를 확정 측량하고 토지를 나눈 뒤, 대지와 건축물의 소유권을 분양받을 사람에게 넘깁니다. 이 내용을 공보에 고시하는데, 이것이 이전고시입니다. 분양받은 사람은 이전고시가 있은 날의 다음 날 소유권을 취득합니다. 6강에서 본 「1+1」의 60㎡ 이하 한 채 전매 제한 3년도 이 날부터 셉니다.
6. 청산금 — 마지막 정산
종전 집의 가격과 새로 분양받은 집의 가격에 차이가 있으면, 이전고시 뒤에 그 차액(청산금)을 걷거나 돌려줍니다. 정관이나 총회 의결로 정한 경우에는 관리처분계획인가 뒤부터 이전고시 때까지 나누어 걷거나 나누어 지급할 수 있습니다.
울산에서 보면 — 한 구역이 걸어온 길
울산시 현황표와 청약홈 공고를 이어 보면 한 구역이 입주까지 얼마나 걸리는지 보입니다.
- 남구 B-08 신정4동(라엘에스) — 추진위 승인 2006.07 → 정비구역 지정 2008.04 → 조합설립 인가 2009.09 → 사업시행 인가 2017.06 → 관리처분 인가 2020.02 → 착공 2023.12 → 청약 공고 2024.04 → 입주예정 2028.02
- 남구 B-14 야음동(그랑라크 에일린의 뜰) — 추진위 승인 2006.07 → 정비구역 지정 2008.05 → 조합설립 인가 2015.12 → 사업시행 인가 2019.06 → 관리처분 인가 2021.01 → 청약 공고 2026.09 → 입주예정 2029.11
추진위원회 승인부터 입주예정까지 B-08은 약 21년 7개월, B-14는 약 23년 4개월이 걸립니다. 입주예정월은 청약 공고 기준이라 실제 입주와 다를 수 있습니다.
울산에서 보면 — 입주했는데 등기가 늦어진 곳
울산 첫 주택재개발 단지인 중구 B-05 번영로 센트리지(복산동)는 입주와 등기 사이가 벌어진 예입니다.
- 2023년 9월, 도로·공원 같은 기반시설 공사가 끝나지 않은 채 위 4번의 준공 전 사용 허가로 입주가 시작됐습니다.
- 기반시설 공사가 늦어져 전체 준공인가가 나지 않았고, 이전고시도 할 수 없어 입주민들이 등기를 하지 못했습니다. 그동안 주택담보대출이나 전세보증 같은 금융 거래에 제약이 있었다고 보도됐습니다.
- 중구청은 2025년 8월 18일 부분준공 인가를 고시했고, 전체 준공 전이지만 2025년 8월 25일 이전고시를 앞당겨 진행했습니다(보도 기준). 공사가 전부 끝나기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 소유권을 넘길 수 있다는 규정(도시정비법 제86조 제1항 단서)에 따른 절차입니다. 그 뒤 소유권 등기가 진행됐습니다.
입주가 시작됐다고 곧바로 내 이름으로 등기가 되는 것은 아닙니다. 준공 전에 입주하는 단지를 사거나 세를 얻을 때는 이전고시와 등기가 끝났는지 꼭 확인하셔야 합니다.
다음 10강에서는 규모가 작은 정비사업, 가로주택정비와 소규모재건축을 살펴보겠습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) · 제83조(정비사업의 준공인가) · 제86조(이전고시 등) · 제89조(청산금 등) · 같은 법 시행령 제54조 제4항 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항(세입자 주거이전비) · 울산광역시 도시정비사업 추진현황(2026.03.24 기준) · 청약홈 입주자모집공고